5월 9일이 정확히 17일 남았어요.
지난주 서울시가 공개한 3월 토지거래허가 신청이 7,653건으로, 2025년 10월 서울 전역 토허제 시행 이후 월 기준 최대치를 기록했어요. 전월(4,509건) 대비 69.7%가 급증한 수치예요. (헤럴드경제, 2026.04.21)
여기에 4월 17일부터는 수도권 규제지역 아파트를 2채 이상 보유한 다주택자의 주담대 만기연장까지 막혔어요. 4조 1,000억 원·약 1만 7,000가구가 규제 대상이에요. (금융위원회, 2026.04.01)
매도 러시가 숫자로 드러나고 있고, 대출 연장까지 막혔어요. 4/14에 올린 양도세 중과 유예 종료 세율표 편이 "얼마나 불어나는지" 개요였다면, 이 글은 "남은 17일 동안 뭘 해야 하는지" 실행 편이에요.
한 장으로 보는 D-17 체크포인트
지금 바로 기억할 세 숫자
- 17일 — 양도세 중과 복원 시점 5월 9일까지 남은 날짜
- 7,653건 — 3월 서울 아파트 토허 신청 건수, 토허제 전역 시행 이후 최다
- 1만 7,000가구 — 4월 17일부터 주담대 만기연장이 막힌 수도권 다주택자 규모
3월 토허 7,653건이 말해주는 것
서울시가 4월 21일 내놓은 통계를 보면 다주택자 매물 비중이 1,310건(17.1%) 이에요. 2월 대비 단순히 신청 건수만 늘어난 게 아니라, 강남3구·용산 편중이 2월 11.1%에서 3월 16.1%로 뚜렷하게 확대됐어요. 매도 결정이 이 지역에 집중되고 있다는 뜻이에요.
토지거래허가 신청은 구청에 접수한 뒤 법정 처리기간이 15일(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 기준)이에요. 실무에서는 서류 보완 요청이 오가면서 2~3주 걸리는 경우가 많고요. (강남구청 토허 안내)
이 점이 중요한 이유는 타이밍이에요. 정부가 2월 12일 발표한 보완방안에 따라 5월 9일까지 토허 신청서를 접수하면, 심사가 늦어지더라도 중과 배제 대상으로 인정돼요. (정책브리핑, 2026.02.12) 즉, 오늘 기준 남은 주말 포함 17일 동안 신청만 해두면 중과 폭탄은 피할 수 있는 셈이에요.
반대로 4월 25일 전후까지 계약·신청이 밀리면 구청 접수창구 집중·보완 요청 시간까지 계산했을 때 5월 9일 마감을 놓칠 위험이 생겨요. 강남·서초·송파처럼 신청이 몰리는 지역일수록 여유가 짧아요.
17일 잔금 캘린더, 주차별로 뭐 해야 하나요
| 주차 | 날짜 | 이번 주 안에 끝낼 것 |
|---|---|---|
| 1주차 | 4/22(수)~4/27(일) | 세무사 상담 예약·매도 대상 물건 선정·매물 등록 |
| 2주차 | 4/28(월)~5/4(일) | 매매계약 체결 또는 토허 신청서 제출, 계약금 10% 수령 |
| 3주차 | 5/5(월)~5/9(금) | 계약이 늦어졌다면 토허 단독 신청이라도 마감 |
| 마감 | 5/9(금) 18:00 | 구청 토허 접수 + 매매계약서·계약금 증빙 완비 |
| 잔금 | ~9/9 또는 ~11/9 | 기존 조정지역 4개월·신규 조정지역 6개월 내 잔금+등기 |
같은 구간에 FOMC(4/28~29)와 2026년 공시가격 확정 공시(4/30) 가 겹쳐요. 환율·금리 변동은 매수자 측 심리에, 공시가격은 보유세 부담에 영향을 줘요. 공시가격 이의신청은 공시일로부터 30일, 즉 5월 29일까지 접수할 수 있으니 매도를 보류한 집은 이 일정도 함께 챙겨두세요. (공시가격 확인·이의신청 가이드)
양도일은 '계약일'이 아니라 '잔금일'이에요
세법상 양도일은 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날이에요. 5월 9일까지 계약서만 쓰고 잔금은 그 뒤에 치러도, 정부 보완방안에 따라 중과 배제가 가능해요. 대신 강남3구·용산은 9월 9일까지, 서울 기타 21개구와 경기 12곳 같은 신규 조정지역은 11월 9일까지 잔금을 끝내야 해요.
주담대 만기연장 제한이 만든 3중 압박
4월 1일 금융위원회가 발표하고 4월 17일부터 시행된 '2026년도 가계부채 관리방안'은 수도권 규제지역 아파트를 2채 이상 보유한 개인·법인 임대사업자를 정조준했어요. (정책브리핑, 2026.04.01)
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 적용 대상 | 서울 25개구 + 경기 과천·분당·하남 등 12곳 소재 아파트 2채 이상 보유자 |
| 전체 규모 | 4조 1,000억 원 / 약 1만 7,000가구 |
| 2026년 만기 도래분 | 2조 7,000억 원 / 약 1만 2,000가구 |
| 예외 | 임차인이 거주 중이고 유효한 임대차계약이 있을 때, 계약 종료일까지만 연장 허용 |
| 매각 지연 사유 | 불인정 |
양도세 중과 복원은 5월 10일부터, 공시가격 반영 보유세 상승은 6월 종부세·7월 재산세부터예요. 만기 도래 주담대는 4월 17일 이후 즉시 영향권이에요. 세 압력이 같은 분기에 몰리면서, 만기 임박 담보대출이 걸린 집부터 매도 우선순위가 재정렬되는 흐름이에요.
담보대출 쪽 대응은 다주택자 주담대 만기연장 대응 가이드에 실었어요. 양도세만 보고 매도 순서를 짜면 자칫 만기 도래 주택을 놓칠 수 있으니, 대출 상환 일정표와 함께 검토하는 게 안전해요.
양도차익 10억·20억·30억, 세금은 얼마나 뛰나요
| 사례 | 양도차익 | 유예 적용 시 | 중과 복원 시(2주택) | 차이 |
|---|---|---|---|---|
| A | 10억 | 약 3.8억 | 약 6.4억 | +2.6억 (×1.68) |
| B | 20억 | 약 8.2억 | 약 13.6억 | +5.4억 (×1.66) |
| C | 30억 | 약 12.7억 | 약 20.7억 | +8.0억 (×1.63) |
보유 5년·필요경비 0원·기본공제 250만 원·지방세 10% 포함한 단순 가정이에요. 유예 구간에서 10%까지 잡아주던 장기보유특별공제가 중과 복원과 동시에 배제되는 점이 타격을 키워요. 여기에 세율은 구간별로 +20%p(2주택), 3주택 이상이면 +30%p씩 얹혀요. (소득세법 제104조 제7항·제95조 제2항)
3주택 이상이면 같은 차익 기준 한 계단 더 불어나는 구조예요. 세율표와 기본 전략은 양도세 중과 유예 종료 세율표 편에 자세히 적어뒀어요.
실제 세액은 내 상황에 따라 달라져요
시뮬레이션은 필요경비·장특공·1세대 1주택 특례·임대사업자 등록 여부에 따라 크게 달라져요. 국세청 홈택스 양도소득세 모의계산에 취득가액·양도가액·보유기간을 넣으면 1분 안에 개인 맞춤 수치가 나와요. 본인이 돌려본 숫자를 들고 세무사 상담을 받는 게 가장 빨라요.
세무사 상담 전에 챙겨둘 서류 5종
세무사 자리에 빈손으로 가면 상담 한 번이 더 필요해져요. 17일이 빠듯한 지금은 한 번에 끝내는 게 관건이에요.
| 서류 | 왜 필요한가요 |
|---|---|
| 매입 계약서 원본 | 취득가·계약일 확인 → 양도차익 산정의 출발점 |
| 취득 당시 중개보수·법무사 수수료·수리비 증빙 | 필요경비 공제 반영 (영수증·세금계산서) |
| 임대 소득세 신고 내역 | 임대사업자 등록 여부 확인 → 중과 배제 특례 가능 여부 판단 |
| 부부 공동명의 지분 확인 서류 | 지분 분할 매도 실익 계산 |
| 주민등록등본·가족관계증명서 | 세대 구성 확인 → 1세대 1주택 특례 충족 여부 |
여기에 가능하면 취득 당시 중개인·법무사 연락처까지 확보하면 좋아요. 10년 전 영수증을 찾는 것보다 원본 제공이 확인된 채널 하나가 더 빨라요.
놓치기 쉬운 5월 9일 마감 실수 5가지
흔히 빠뜨리는 포인트만 모았어요
- 가계약·구두 약정은 인정 안 돼요 — 정식 매매계약서와 계약금 수령 증빙이 필요해요
- "잔금 5월 10일 이후도 괜찮다"는 조정지역 전용 — 비조정지역은 양도일 기준이라 해당 없어요
- 5월 9일이 금요일 — 구청 근무시간(대개 18:00) 전까지 토허 접수창구에 도착해야 해요
- 동일 과세연도 복수 매도 주의 — 차익이 합산되면서 세율 구간이 한 칸 점프할 수 있어요
- 부부 공동명의 지분 분할 매도는 세대 합산 — 기대만큼 절세 효과가 크지 않을 수 있어요
특히 1번과 3번은 구청 창구에서 자주 반려되는 실수예요. 5월 8일(목) 저녁에 급히 접수하려다 서류 하나 빠져서 5월 9일(금) 점심에 재방문해야 하는 일정이 흔하거든요. 주말 전에 여유를 두고 접수하는 게 안전해요.
5월 10일 이후에도 쓸 수 있는 우회 전략 4가지
일정·가격·매수자 문제로 도저히 5월 9일을 맞추지 못하는 경우도 있어요. 이때 검토해볼 수 있는 루트가 네 가지예요.
| 전략 | 핵심 | 주의할 점 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 특례 전환 | 먼저 한 채를 매도해 1주택자가 되고, 남은 주택에 2년 보유·거주 요건을 쌓아 비과세로 전환 | 다른 집 매도 시점에 중과세 부담, 거주 요건 이력 필요 |
| 부담부증여 활용 | 자녀에게 임차보증금·대출 포함 증여하고, 차액만 증여세로 처리 | 증여세·취득세 중과(12%), 자금 출처 조사 위험 |
| 임대사업자 재등록·공공임대 전환 | 공공임대(준공공)로 10년 이상 등록 시 중과 배제 특례 적용 | 임대료 인상 제한, 조기 말소 시 가산세, 등록 가능 요건 엄격 |
| 매도 시기 분산 | 같은 해 복수 매도 시 차익 합산 → 해를 나눠 매도하면 세율 구간 낮추기 가능 | 두 번째 주택은 중과 세율 적용, 타이밍 리스크 |
네 가지 모두 장단점이 뚜렷해서 세무사·부동산 전문가와 시뮬레이션을 돌려봐야 해요. 특히 부담부증여는 상속 vs 증여세 비교 글에서 적은 것처럼 증여세·취득세가 별도로 쌓이는 구조라, 양도세만 피한다고 전체 세 부담이 줄지 않을 수 있어요.
자주 묻는 질문
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