5월 9일까지 딱 25일 남았어요.
이 날이 왜 중요하냐면, 2022년부터 4년간 유예되던 다주택자 양도세 중과가 진짜 끝나거든요. 더 이상 연장 없이 확정됐어요. (정책브리핑, 2026.02.12)
"대충 세금 좀 더 내겠지" 싶을 수 있는데, 계산해보면 2배 넘게 차이 나요. 지금 뭘 해야 하는지, 정확히 짚어볼게요.
4년간의 유예, 30초 정리
원래 다주택자가 조정대상지역 주택을 팔면 양도세를 중과해요. 2주택이면 기본세율에 +20%p, 3주택이면 +30%p를 더 내야 하죠.
근데 2022년 5월 10일부터 이걸 잠시 멈췄어요. "일단 유예하겠다"는 거였는데, 그 유예가 무려 5번 연장되면서 4년이나 이어졌어요.
그 동안 다주택자도 1주택자랑 똑같은 기본세율(6~45%)로 양도세를 냈고, 장기보유특별공제도 받을 수 있었어요.
이게 2026년 5월 9일에 끝나요. 시행령 개정(대통령령 제36129호)으로 확정됐고, 추가 연장은 없어요.
중과 복원되면 세금이 얼마나 느는지
세율만 올라가는 게 아니에요. 장기보유특별공제까지 배제돼요. 이 이중 타격이 핵심이에요.
| 구분 | 기본세율 (유예 중) | 2주택 중과 | 3주택 중과 |
|---|---|---|---|
| 세율 | 6~45% | 기본 + 20%p | 기본 + 30%p |
| 지방세 포함 최고 | 49.5% | 71.5% | 82.5% |
| 장기보유특별공제 | 적용 (최대 30%) | 배제 | 배제 |
(소득세법 제104조 제7항, 제95조 제2항 / 국세청)
숫자로 보면 감이 더 와요.
| 사례 | 유예 시 세금 | 중과 시 세금 | 증가 |
|---|---|---|---|
| 2주택, 양도차익 3억 (5년 보유) | 약 8,988만원 | 약 1억 6,787만원 | ×1.87 |
| 3주택, 양도차익 5억 (7년 보유) | 약 1억 5,957만원 | 약 3억 5,454만원 | ×2.22 |
3주택자가 5억 차익으로 매도하면, 유예 기간에는 1.6억이던 세금이 중과 시 3.5억으로 뛰어요. 약 2억 원 차이예요. 보유 기간이 길수록 장특공 배제 타격이 커서 손해가 더 커져요.
4/9 보완방안, 토허 신청만으로도 인정돼요
4월 9일에 국토교통부·기획재정부가 추가 보완방안을 발표했어요. 핵심은 세 가지예요. (정책브리핑, 2026.04.09)
1. 토지거래허가구역: 허가 '신청'만 해도 중과 배제
기존에는 5/9까지 매매계약을 완료해야 했는데, 토허제 허가 심사에 15영업일이 걸려서 현실적으로 어려웠어요. 그래서 5/9까지 시·군·구청에 허가를 신청하기만 하면 중과를 피할 수 있게 바꿨어요.
2. 기존 조정지역(강남·서초·송파·용산): 계약일 +4개월
5/9까지 계약(또는 토허 신청)하면, 그 날짜로부터 4개월 안에만 잔금을 치르면 돼요. 최종 기한은 9월 9일이에요.
3. 신규 조정지역(서울 나머지 21개구 + 경기 12곳): 계약일 +6개월
2025년 10월에 새로 지정된 지역은 준비 기간을 더 줘서, 계약일 +6개월이에요. 최종 기한은 11월 9일이에요.
가계약은 인정 안 돼요
사전 약정이나 가계약으로는 안 돼요. 반드시 매매계약서 작성 + 계약금 수령 증빙이 있어야 해요. 토허 구역이면 구청에 정식으로 허가 신청서를 제출해야 하고요.
나는 해당될까? 상황별 체크리스트
서울 강남·서초·송파·용산에 2채 이상 보유 → 5/9 전까지 매매계약 또는 토허 신청 → 9/9까지 잔금
서울 기타 지역(또는 경기 과천·성남·하남 등)에 2채 이상 보유 → 5/9 전까지 매매계약 또는 토허 신청 → 11/9까지 잔금
비조정대상지역만 보유 (지방, 경기 일부) → 중과 대상이 아니에요. 기본세율 그대로 적용돼요. 안심하세요.
1세대 1주택 → 비과세 요건(보유 2년, 조정지역 거주 2년, 양도가 12억 이하) 충족하면 양도세 0원이에요. 중과와 무관해요.
양도일 기준이 중요해요
양도일 = 잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날이에요. 계약일이 아니라 잔금을 치르는 날짜가 기준이라는 점, 꼭 기억하세요.
매도 vs 보유, 어떻게 판단할까
모든 다주택자가 무조건 팔아야 하는 건 아니에요.
매도가 유리한 경우
- 양도차익이 큰 물건 (차익 클수록 중과 타격이 큼)
- 보유 기간이 긴 물건 (장특공 배제로 인한 손해가 큼)
- 당장 현금이 필요한 경우
보유가 유리한 경우
- 일시적 2주택 특례로 비과세 전환이 가능한 경우
- 임대수익이 높아서 보유 가치가 있는 경우
- 향후 세제 변화를 기대하는 경우
같은 해에 여러 채 팔면 주의
동일 과세연도에 여러 채를 매도하면 양도차익이 합산돼요. 세율 구간이 올라가서 세금이 더 불어날 수 있어요. 매도 시기를 분산하는 게 유리할 수 있으니, 세무사 상담을 꼭 받으세요.
남은 25일, 이렇게 움직이세요
| 시기 | 이벤트 | 할 일 |
|---|---|---|
| ~4/17 | 입법예고 기간 | 보완방안 확정 대기, 매도 대상 물건 선정 |
| 4월 말 | 시행령 공포 예상 | 토허 신청 서류 준비 |
| 5/9 | 유예 종료 마감 | 매매계약 체결 or 토허 신청 완료 |
| 5/10~ | 중과 부활 | 이후 양도 시 중과세율 적용 |
| 9/9 | 기존 조정지역 잔금 마감 | 강남3구+용산 잔금 치르기 |
| 11/9 | 신규 조정지역 잔금 마감 | 서울 기타+경기 잔금 치르기 |
무주택자 관점에서의 매수 체크리스트가 궁금하다면 양도세 중과 유예 끝나면 뭐가 달라지나요? 글도 함께 참고해보세요.
절세 계좌가 궁금하다면 ISA·연금저축·IRP 비교, 상속·증여세 차이가 궁금하다면 상속이 나을까 증여가 나을까 글도 있어요.