부모님 아파트 물려받을 때, 상속이 나을까 증여가 나을까

부모님이 아파트를 줄 수 있다고 하면 제일 먼저 드는 생각이 "세금 얼마나 나오지?"예요.

근데 같은 5억짜리 아파트를 받아도, 증여로 받느냐 상속으로 받느냐에 따라 세금이 8천만원 차이가 나요. 세율은 똑같은데 왜 그런 걸까요?

핵심은 공제예요. 상속세와 증여세의 세율은 동일한데, 세금을 깎아주는 공제 구조가 완전히 달라요.

상속세와 증여세, 한 문장으로 뭐가 다를까

간단해요.

• 상속세 — 부모님이 돌아가신 후 재산을 물려받을 때 내는 세금
• 증여세 — 부모님이 살아 계실 때 재산을 받을 때 내는 세금

세율은 10~50%로 완전히 동일해요. 과세표준 구간도 같고요.

그런데 세금이 확 달라지는 이유는 공제에 있어요. 상속세는 공제가 넉넉하고, 증여세는 공제가 빠듯해요.

핵심 차이 5가지 비교

하나씩 뜯어볼게요.

면제 한도 차이가 제일 커요. 상속세는 일괄공제 5억에 배우자 상속공제 최소 5억을 합치면 10억까지 세금이 0원이에요. 반면 증여세는 부모가 성인 자녀에게 줄 때 10년간 고작 5천만원까지만 면제되고요.

신고 기한도 다릅니다. 상속세는 6개월 여유가 있지만, 증여세는 3개월밖에 안 돼요. 기한 내에 신고하면 세액의 3%를 깎아주는데, 놓치면 무신고 가산세 20%가 붙어요.

연부연납은 세금을 나눠 내는 제도예요. 납부세액이 2천만원을 넘으면 신청할 수 있는데, 상속세는 최대 10년, 증여세는 5년이에요. 다만 연 3%대 이자가 붙어요. (2026년 기준 연 3.1%, 국세기본법 시행규칙에 따라 변동)

"자녀공제 5억 확정됐다"는 말, 사실이 아니에요

정리하면 이래요.

2024년 7월에 정부가 상속세 개편안을 발표했어요. 자녀공제를 5천만원에서 5억으로 10배 올리고, 최고세율을 50%에서 40%로 내리는 내용이었죠. (정책브리핑, 2024.07)

근데 2024년 12월 10일 국회 본회의에서 부결(찬성 98, 반대 180)됐어요. 야당이 "부자 감세"라며 반대했거든요.

2025년에는 아예 과세 방식을 바꾸는 유산취득세 전환안을 추진했는데, 이것도 여야 합의에 실패해서 불발됐어요.

2026년 4월 현재, 자녀공제는 1인당 5,000만원 그대로예요. 세율도 최고 50%로 변함없고요. 25년째 안 바뀌고 있어요.

부모님 아파트 5억, 증여받으면 세금이 얼마일까

같은 5억 아파트인데, 받는 방식에 따라 세금이 완전히 달라요.

증여로 받으면

성인 자녀 1명이 부모에게서 5억짜리 아파트를 증여받는 경우예요.

• 재산가액: 5억
• 증여재산공제: 5,000만원 (10년 한도)
• 과세표준: 4억 5,000만원
• 세율: 20% (누진공제 1,000만원)
• 증여세: 8,000만원
• 증여취득세(3.5%): 약 1,750만원
• 총 부담: 약 9,750만원

상속으로 받으면

배우자와 자녀 2명이 있는 상태에서 5억짜리 아파트를 포함한 재산을 상속받는 경우예요.

• 재산가액: 5억
• 일괄공제: 5억 + 배우자공제: 최소 5억 = 최소 10억 면제
• 과세표준: 0원 (5억 < 10억)
• 상속세: 0원
• 상속취득세(2.8%): 약 1,400만원
• 총 부담: 약 1,400만원

차이가 보이시죠? 같은 5억인데 증여는 9,750만원, 상속은 1,400만원. 8,350만원 차이예요.

금액대별로 비교하면

※ 증여세: 성인 자녀 1명 기준(공제 5천만원) · 상속세: 배우자+자녀 2명 기준(일괄공제 5억+배우자공제) · 신고세액공제(3%) 미적용

10억까지는 상속세가 아예 안 나와요. 배우자가 있으면 최소 10억이 면제되니까요. 배우자 없이 자녀만 있어도 일괄공제 5억까지는 상속세 0원이고요.

그러면 무조건 상속이 유리한 거 아니에요?

대부분의 경우 상속이 유리한 건 맞아요. 특히 재산이 10억 이하라면 거의 무조건이에요.

근데 모든 경우에 그런 건 아니에요.

상속이 유리한 경우

• 총 재산이 10억 이하 (배우자 생존 시 상속세 0원)
• 배우자가 없어도 5억 이하면 일괄공제로 상속세 0원
• 재산 가치가 지금이 정점이거나 앞으로 오르지 않을 때

증여가 유리한 경우

• 총 재산이 30억 이상으로 상속공제 한도를 크게 넘길 때 — 미리 나눠서 증여하면 각각 낮은 세율 구간이 적용돼요
• 앞으로 가치가 오를 자산일 때 — 지금 3억인 아파트가 10년 후 10억이 되면, 지금 증여하는 게 세금이 적어요
• 자녀가 여러 명일 때 — 각자 5천만원씩 공제받을 수 있어요

참고로, 증여 후 아파트를 팔 계획이 있다면 양도세 중과 유예 종료 일정도 함께 체크해보세요.

3040 직장인이 지금 체크할 3가지

1. 부모님 자산 규모를 대략이라도 파악하세요

불편한 대화일 수 있지만, 상속 면제 한도(배우자 있으면 10억, 없으면 5억) 안에 들어오는지 여부가 전략의 출발점이에요. 공시가격 조회로 아파트 가액부터 확인해보세요.

2. 결혼 예정이면 혼인증여공제를 활용하세요

혼인일 전후 2년 이내 증여분이 대상이에요. 양가 합산 최대 3억까지 비과세니까, 결혼 전에 부모님과 미리 논의할 가치가 있어요. 자세한 건 결혼 세금 혜택 총정리에 정리해뒀어요.

3. 세무사 상담은 "구체적 숫자"를 가지고 가세요

"대충 아파트 하나 있는데 어떻게 하면 돼요?"보다 "서울 아파트 공시가격 7억, 금융자산 2억, 배우자+자녀 2명"이라고 말해야 정확한 답을 받을 수 있어요. 상담비 10~30만원으로 수천만원 절세가 가능하니까, 금액이 크다면 꼭 한 번 받아보세요.