3월 급여명세서보다 더 무서운 고지서가 올 여름 날아올 수도 있어요.
국토교통부가 3월 17일에 2026년 공동주택 공시가격을 발표했는데, 서울 아파트 공시가격이 평균 18.67% 올랐거든요. 2007년(+28.4%), 2021년(+19.9%)에 이어 역대 세 번째 상승률이에요. (정책브리핑, 2026.03.17)
문제는 공시가격이 18% 오르면 세금은 그 이상으로 뛴다는 거예요. 누진세율 구조 때문에, 강남 아파트 중에는 보유세가 57%까지 오른 단지도 있어요. 물론 이건 초고가 아파트 얘기고, 마포 84㎡도 +52%, 잠실 84㎡도 +48% 올랐어요.
어디가 얼마나 올랐는지, 내 아파트 세금은 대략 얼마가 될지, 하나씩 살펴볼게요.
올해 공시가격, 어디가 얼마나 올랐나
전국 평균은 +9.16%인데, 서울이 +18.67%로 전국을 압도하고 있어요. 서울을 빼면 나머지 지역 평균은 +3.37%밖에 안 돼요. (서울경제, 2026.03.18)
서울 안에서도 격차가 커요. 자치구별로 보면 이래요.
성동구가 **+29.04%**로 서울 1위예요. 한강벨트 재건축 기대감이 반영된 거죠. 강남3구(강남·서초·송파)는 평균 +24.7%, 한강벨트 8개구는 평균 **+23.1%**로 상승을 주도하고 있어요.
반면 도봉구(+2.07%), 금천구(+2.80%), 강북구(+2.89%)는 한 자릿수 상승에 그쳤어요. 같은 서울인데 성동구와 도봉구는 14배 차이가 나는 거예요.
지방은 오히려 떨어진 곳이 많아요. 제주(-1.76%), 광주(-1.25%), 대전(-1.12%), 대구(-0.76%)는 공시가격이 내려갔어요. 부동산 시장의 양극화가 공시가격에도 그대로 드러나는 거죠.
참고로 올해 현실화율은 69%로 4년째 동결이에요. 실거래가 20억짜리 아파트라면 공시가격은 약 13.8억 정도라고 보면 돼요.
공시가격이 오르면 세금이 얼마나 느는 건지
아파트를 갖고 있으면 매년 내는 세금이 보유세예요. 이건 재산세(지방세)와 종합부동산세(국세) 두 개로 구성돼요.
재산세는 이렇게 계산해요.
과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율(1주택 43~45%) 재산세 = 과세표준 × 세율(0.05~0.4%)
여기서 공정시장가액비율은 공시가격 중 실제 세금 계산에 반영하는 비율이에요. 쉽게 말해 공시가격의 절반도 안 되는 금액만 과세 대상이 되는 거죠. 1세대 1주택이면 이 비율이 43~45%로 낮아져요. 공시가 3억 이하는 43%, 6억 이하는 44%, 6억 초과는 45%를 적용하거든요.
종부세는 공시가격이 일정 금액을 넘어야 내요.
과세표준 = (공시가격 - 기본공제) × 60% 종부세 = 과세표준 × 세율(0.5~2.7%)
1세대 1주택자 기본공제는 12억이에요. 공시가격이 12억 이하면 종부세를 안 내도 돼요. 부부 공동명의면 각 9억씩, 합쳐서 18억까지 공제받을 수 있고요.
그런데 왜 공시가격이 18% 올랐는데 세금은 57%나 뛰는 걸까요?
핵심은 누진세율이에요. 세율이 구간별로 올라가는 구조라서, 공시가격이 높은 구간으로 넘어가면 세율 자체가 달라져요. 특히 공시가격이 12억을 넘기면 종부세 대상이 되면서 세금이 확 뛰거든요.
| 공시가격 | 재산세(부가세 포함) | 종부세(농특세 포함) | 보유세 합계 |
|---|---|---|---|
| 3억 | ~17만 | 0 | ~17만 |
| 5억 | ~62만 | 0 | ~62만 |
| 9억 | ~152만 | 0 | ~152만 |
| 12억 | ~230만 | 0 | ~230만 |
| 15억 | ~310만 | ~108만 | ~418만 |
| 20억 | ~482만 | ~240만 | ~722만 |
※ 1세대 1주택, 세액공제 없는 경우 추정치. 정확한 금액은 위택스 또는 홈택스에서 확인하세요.
공시가격 9억짜리 아파트 보유세가 152만원인데, 20억이면 722만원이에요. 공시가격이 2.2배 올랐는데 보유세는 4.7배가 되는 구조예요.
우리 동네 아파트, 실제로 얼마나 올랐나
뉴스에 나온 서울 주요 아파트의 보유세 변동을 정리하면 이래요. 전부 1세대 1주택 기준이에요. (뉴시스, 2026.03.17)
| 단지 | 면적 | 보유세 (작년→올해) | 증가액 | 증가율 |
|---|---|---|---|---|
| 압구정 신현대9차 | 111㎡ | 1,858만→2,919만 | +1,061만 | +57.1% |
| 래미안원베일리 | 84㎡ | 1,829만→2,855만 | +1,026만 | +56.1% |
| 마포래미안푸르지오 | 84㎡ | 289만→439만 | +150만 | +52.1% |
| 잠실엘스 | 84㎡ | 582만→859만 | +277만 | +47.6% |
| 은마아파트 | 84㎡ | 704만→1,003만 | +299만 | +42.6% |
| 아크로리버파크 | 84㎡ | 1,572만→2,190만 | +618만 | +39.3% |
| 반포자이 | 84㎡ | 1,275만→1,724만 | +449만 | +35.2% |
| 노원 풍림 | 84㎡ | 66만→71만 | +5만 | +7.1% |
마포래미안푸르지오 84㎡ 사례를 좀 더 뜯어보면 구조가 보여요. 이 아파트 공시가격이 작년 13.2억에서 올해 17.2억으로 올랐는데, 종부세 기준선(12억)을 넘는 금액이 1.2억에서 5.2억으로 확 늘었거든요. 그래서 재산세는 262만→315만(+20%)인데, 종부세는 27만→124만으로 4.6배가 됐어요.
같은 서울 84㎡인데 노원 풍림은 보유세가 71만원, 압구정 신현대는 2,919만원이에요. 같은 서울이라도 40배 넘게 차이가 나요.
보유세 상한제가 있어요
아무리 공시가격이 올라도 세금이 무한정 오르진 않아요. 재산세는 전년 대비 최대 105~130%(공시가 구간별), 보유세 합산은 전년 대비 **150%**를 넘지 못해요. 위 표의 증가액도 이 상한이 이미 적용된 수치예요.
공시가격이 높다고 느끼면, 4월 6일까지 의견 내세요
"우리 아파트가 이렇게 비싸다고?" 싶으면 의견을 제출할 수 있어요. 지금 열람·의견제출 기간이거든요.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 의견제출 기간 | 2026.3.18 ~ 4.6 |
| 최종 공시 | 4.30 |
| 이의신청 기간 | 4.30 ~ 5.29 |
의견 제출하는 방법:
- 온라인: 부동산공시가격알리미 접속 → 의견제출 메뉴
- 방문: 시·군·구 민원실
- 팩스/우편: 관할 시·군·구청
의견이 받아들여지면 공시가격이 조정되고, 그만큼 재산세·종부세가 줄어들어요. 최종 공시(4/30) 이후에도 이의신청 기간(5/29까지)이 한 번 더 있으니 참고하세요.
근데 아직 내 집이 없다면? 오히려 공시가격 상승이 직접적인 부담은 아니에요. 사회초년생 청약 가이드에서 내 집 마련 첫 단계를 확인해보세요.
보유세, 줄일 수 있는 방법이 있을까
공시가격은 이미 정해졌으니, 남은 변수를 챙겨볼게요.
6월 1일이 과세기준일이에요. 이 날 기준으로 주택을 보유한 사람한테 세금이 나와요. 매도 계획이 있다면 5월 31일까지 잔금을 치르면 올해 보유세를 안 내도 돼요.
부부 공동명의를 검토해보세요. 종부세 기본공제가 단독명의면 12억인데, 공동명의면 각 9억씩 합쳐서 18억까지 공제돼요. 공시가 15억짜리 아파트를 단독명의로 갖고 있으면 종부세를 내야 하지만, 공동명의면 안 내도 되는 거죠. 다만 1세대 1주택 세액공제(고령자·장기보유)를 못 받을 수 있으니 두 방법을 꼭 비교 계산해보세요.
1세대 1주택 세액공제가 꽤 커요. 60세 이상이면 고령자 공제(20~40%), 5년 이상 보유하면 장기보유 공제(20~50%), 둘을 합치면 **최대 80%**까지 종부세를 깎아줘요. 70세에 15년 넘게 보유했다면 종부세의 80%를 안 내도 되는 거예요.
보유세 말고 소득세도 줄이고 싶다면, ISA vs 연금저축 vs IRP 비교 글에서 절세 계좌를 먼저 어디에 넣을지 확인해보세요. 올해 결혼 계획이 있다면 결혼세액공제 100만원도 챙겨보세요 — 올해가 마지막이거든요.
올해 변수: 공정시장가액비율 인상 논의
종부세 공정시장가액비율(현재 60%)을 80%로 올리자는 논의가 진행 중이에요. 확정되면 종부세 과세표준이 33% 늘어나서 세금이 추가로 오를 수 있어요. 6월 1일 과세기준일 전에 결정될 가능성이 있으니 뉴스를 지켜보세요.
올 여름 재산세 고지서가 나오면 작년보다 금액이 꽤 올라 있을 거예요. 미리 부동산공시가격알리미에서 내 아파트 공시가격을 확인하고, 의견이 있다면 4월 6일까지 제출해두세요.
환율까지 1,500원을 넘기면서 자산을 유지하는 비용이 여러모로 올라가는 시기예요. 세금만큼은 줄일 수 있는 부분을 빠뜨리지 말고 챙겨보세요.
이 글은 정보 제공 목적이며, 특정 금융상품의 매수·매도를 권유하지 않습니다. 투자 결정은 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다.