"전세가 무조건 이득이야." 주변에서 이런 말 많이 들어봤죠? 근데 막상 계산해보면 생각보다 단순하지 않아요.
2026년 4월 기준, 비아파트 월세 거래 비중이 **79.7%**로 역대 최고예요. 전세 물건은 줄고, 월세로 돌리는 집주인이 늘고 있거든요. "전세를 구하고 싶어도 매물이 없다"는 얘기가 나오는 이유예요.
그래서 숫자로 따져봤어요. 서울 25평 아파트 기준으로, 전세와 월세 중 2년 살았을 때 실제로 돈이 덜 드는 쪽이 어딘지.
전세 vs 월세, 뭐가 다른 건지 먼저 정리
둘의 차이를 한 표로 보면 이래요.
| 구분 | 전세 | 월세 |
|---|---|---|
| 초기 목돈 | 크다 (보증금 억 단위) | 작다 (보증금 수백~수천) |
| 매달 나가는 돈 | 없음 (대출 시 이자만) | 월세 (50~80만원대) |
| 이사할 때 | 보증금 돌려받음 | 보증금 돌려받음 |
| 주요 리스크 | 보증금 못 돌려받을 위험 | 월세 인상, 계약 해지 |
| 세금 혜택 | 전세대출 이자 소득공제 | 월세 세액공제 (최대 17%) |
| 자금 활용 | 목돈이 묶임 | 여유자금 투자 가능 |
반전세도 있어요. 보증금을 좀 더 넣고 월세를 낮추는 방식인데, 전세와 월세의 중간이라고 보면 돼요. 보증금 1억에 월세 30만원 이런 식이죠.
핵심은 결국 돈이에요. "목돈을 묶을 것이냐, 매달 낼 것이냐." 이 선택을 숫자로 비교해볼게요.
서울 25평 기준, 2년 살면 돈 차이는 얼마일까
같은 집이라고 가정할게요. 자기 돈은 4,000만원.
전세 시나리오
- 보증금: 2억
- 전세대출: 1.6억 (80%), 금리 연 4.5%
- 자기 돈: 4,000만원 (보증금에 투입)
- 월 대출이자: 1.6억 × 4.5% ÷ 12 = 월 60만원
- 전세보증보험료: 2억 × 0.097% = 연 19.4만원
- 2년 총비용: 60만 × 24 + 19만 × 2 = 1,478만원
자기 돈 4,000만원은 보증금에 들어가 있으니 2년 동안 한 푼도 못 써요.
월세 시나리오
- 보증금: 3,000만원
- 월세: 65만원
- 자기 돈: 3,000만원 (보증금) + 나머지 1,000만원 자유
- 2년 총비용: 65만 × 24 = 1,560만원
숫자만 보면 전세가 82만원 더 저렴해요. 근데 여기서 끝이 아니에요.
보이지 않는 차이 — 기회비용
전세는 자기 돈 4,000만원이 통째로 묶여요. 월세는 1,000만원이 남거든요.
1,000만원을 연 3.5% 정기예금에 넣으면? 2년 이자 약 70만원(세전). 차이가 82만원이었으니까, 이것만으로도 격차가 12만원까지 줄어요.
여기에 월세 세액공제까지 더하면?
월세 세액공제, 생각보다 금액이 커요
총급여 5,500만원 이하 무주택 세대주라면 월세의 **17%**를 세액공제 받을 수 있어요. (총급여 5,500~7,000만원은 15%)
| 월세 | 연간 월세 | 한도 적용 | 세액공제율 | 연간 공제액 | 2년 합계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 65만원 | 780만원 | 750만원 | 17% | 127.5만원 | 255만원 |
| 65만원 | 780만원 | 750만원 | 15% | 112.5만원 | 225만원 |
한도가 연 750만원이라서, 월세 65만원(연 780만원)이면 750만원까지만 공제 대상이에요.
2년 기준으로 다시 계산하면:
| 항목 | 전세 | 월세 |
|---|---|---|
| 2년 총비용 | 1,478만원 | 1,560만원 |
| 세액공제 환급 | — | -255만원 |
| 여유자금 수익 | — | +70만원 |
| 실질 비용 | 1,478만원 | 1,235만원 |
월세가 243만원 더 저렴해져요. "전세가 무조건 이득"이라는 공식이 깨지는 지점이에요.
물론 이건 세액공제를 최대로 받을 수 있는 경우예요. 총급여 7,000만원을 넘거나 세대주가 아니면 공제를 못 받으니까, 자기 조건을 먼저 확인해야 해요.
전월세 전환율, 이 숫자를 알면 판단이 쉬워져요
전월세 전환율은 "보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 이율"이에요. 쉽게 말하면, 보증금을 얼마 낮추면 월세가 얼마 붙는지를 계산하는 비율이에요.
계산법:
전환율 = (월세 × 12) ÷ (전세 보증금 − 월세 보증금) × 100
위 시나리오에 대입하면:
(65만 × 12) ÷ (2억 − 3,000만) × 100 = 4.59%
이 숫자가 왜 중요하냐면, 전세대출 금리와 비교하면 답이 나오거든요.
| 비교 | 수치 | 의미 |
|---|---|---|
| 전월세 전환율 | 4.59% | 보증금 → 월세 전환 비용 |
| 전세대출 금리 | 4.50% | 대출로 보증금 마련하는 비용 |
전환율(4.59%) ≈ 대출 금리(4.50%)면 순수 비용만 놓으면 거의 비슷해요. 여기에 세액공제·투자 수익 같은 부수적 요소가 승패를 가르는 거예요.
전환율이 대출 금리보다 훨씬 높으면 (예: 전환율 6% > 대출 금리 4%) → 전세가 확실히 유리해요. 낮은 금리로 빌려서 높은 전환율을 회피하는 셈이니까요.
전환율이 대출 금리에 가까우면 (지금 상황) → 세액공제·투자 수익까지 계산해봐야 해요.
2026년 시장 상황, 전세가 예전만 못한 이유
숫자 비교만으로는 부족해요. 지금 시장 상황도 봐야 해요.
전세 시장이 빡빡해요. 서울 아파트 전세가 61주 연속 상승 중이고, 전세 매물은 전년 대비 29.8% 줄었어요. 원하는 가격에 전세를 구하기 자체가 어려워졌어요. 서울 전세 시장 현황은 이 글에서 자세히 다뤘어요.
월세 시장은 커지고 있어요. 비아파트 기준 월세 거래 비중이 79.7%로 역대 최고예요. 집주인들이 전세보다 월세를 선호하면서 구조적으로 월세 물건이 늘고 있어요.
금리가 높은 상태예요. 기준금리 2.50%에 전세대출 금리는 4~5%대. 2~3년 전에 2~3%대 전세대출을 쓰던 때와 비교하면 이자 부담이 확 늘었어요. 전세대출 상품별 금리 차이도 확인해보세요.
정리하면, 2026년은 전세의 비용 우위가 예전보다 줄어든 해예요. 전세가 확실히 유리하려면 저금리 + 풍부한 매물이 필요한데, 지금은 둘 다 반대 방향이거든요.
내 상황에 맞는 답 찾기 — 연봉·목돈·거주 기간
결국 정답은 "사람마다 다르다"예요. 세 가지 기준으로 판단하면 돼요.
| 상황 | 추천 | 이유 |
|---|---|---|
| 연봉 3천, 목돈 없음 | 월세 | 전세대출 자격 제한 + 세액공제 17% 가능 |
| 연봉 4천, 목돈 2천 | 반전세 | 보증금 높여서 월세 낮추기, 버팀목 청년대출 검토 |
| 연봉 5천+, 목돈 5천+ | 전세 | 대출 비중 낮출수록 전세 유리, 세액공제 혜택 줄어듦 |
| 거주 기간 1년 이하 | 월세 | 이사 비용·중도해지 리스크 적음 |
| 거주 기간 2년 이상 | 전세 | 장기일수록 이자 < 월세 누적 효과 |
| 여유자금 투자 의지 있음 | 월세 | 보증금 차액을 ETF·적금에 투입 |
사회초년생이라면 이것부터 확인
버팀목 청년 전세대출(금리 2.0~3.1%)이나 청년 월세지원(2년간 최대 480만원)을 먼저 확인하세요. 청년 월세지원 자격 조건은 이 글에 정리돼 있어요. 정부 지원을 받을 수 있느냐에 따라 최적의 선택지가 완전히 달라져요.
전세 선택했다면 이것만 챙기세요
전세로 결정했다면, 보증금을 지키는 게 가장 중요해요.
- 전세보증보험 가입 가능한 집인지 계약 전에 확인 → 전세보증보험 가이드
- 전세대출 상품별 금리 차이가 크니까 비교 필수 → 전세대출 8개 상품 비교
- 계약서 특약사항, 등기부등본, 확정일자 체크 → 전세 계약 체크리스트
- 전세 사기 예방을 위한 확인 사항 → 전세 사기 예방 가이드
월세 선택했다면 이 혜택 놓치지 마세요
월세는 "돈이 나가기만 하는" 게 아니에요. 챙길 수 있는 혜택이 있어요.
월세 세액공제 — 총급여 7,000만원 이하 무주택 세대주(세대원 포함)라면 연간 월세의 15~17%를 돌려받을 수 있어요. 연말정산 때 집주인 동의 없이 신청 가능하고, 임대차계약서 + 주민등록등본 + 이체 내역만 있으면 돼요.
청년 월세지원 — 만 19~34세, 중위소득 60% 이하면 월 최대 20만원씩 24개월, 총 480만원 지원. 신청 조건 상세
주거안정 월세대출 — 월세 자체를 낮은 금리(연 1.5~2.5%)로 대출받는 제도도 있어요. HUG에서 운영하고, 소득 5,000만원 이하 무주택 세대주가 대상이에요.