2024년 기준 전세 계약 79만 건 중 보증보험에 가입한 건 28만 7천 건이에요. 가입률 36%. 세 명 중 두 명은 보증보험 없이 전세를 살고 있는 거예요.
보증보험 없이 집주인이 보증금을 안 돌려주면? 소송 1~2년, 경매까지 6개월~1년. 그래도 못 받을 수 있어요. 보증보험이 있으면 보증기관에 청구해서 1~2개월 안에 받을 수 있거든요.
그런데 아무 집이나 보증보험에 가입되는 건 아니에요. 가입이 안 되는 집에는 처음부터 들어가지 않는 게 답이에요. 계약 전에 확인하는 법을 정리했어요.
HUG·HF·SGI, 어디에 가입할까요
전세보증보험은 3개 기관에서 운영하고 있어요. 보증료도, 조건도 다 달라요.
| 구분 | HUG (주택도시보증공사) | HF (한국주택금융공사) | SGI (서울보증보험) |
|---|---|---|---|
| 상품명 | 전세보증금반환보증 | 전세지킴보증 | 전세금보장신용보험 |
| 보증료율(연) | 0.097~0.211% | 0.04~0.18% | 0.183~0.260% |
| 보증한도 | 수도권 7억 / 비수도권 5억 | 수도권 7억 / 비수도권 5억 | 아파트 무제한 / 기타 10억 |
| 핵심 조건 | 단독 가입 가능 | 전세대출 이용자만 가입 가능 | 단독 가입 가능 |
| 우대 할인 | 저소득 60%, 신혼 40%, 청년 10% | 우대가구 0.02% 추가 인하 | 없음 |
상황별로 이렇게 고르면 돼요.
- 전세대출 받는 분 → HF부터 확인. 보증료가 가장 저렴해요 (LTV 70% 이하면 연 0.04%). 전세대출 상품별 금리 비교도 함께 참고하세요
- 자기 돈으로 전세 넣는 분 → HUG. HF는 대출 없으면 가입 자체가 안 돼요
- 보증금 7억 넘는 아파트 → SGI가 유일한 선택지. HUG·HF는 수도권 7억이 한도예요
보증금 전액이 보장되는 건 아니에요
보증보험에 가입해도 보증금 전액이 보장되는 건 아니에요. HUG 기준으로 보증금액은 주택가격 × 90% − 선순위채권으로 계산돼요. 예를 들어 집값 3억에 근저당 1억이 잡혀 있으면, 보장 가능 금액은 최대 1억 7천만원(3억 × 90% − 1억)이에요. 선순위채권이 적을수록 보장 범위가 넓어지니까, 근저당이 적은 집을 고르는 게 유리해요.
가입 전에 확인할 5가지 체크리스트
집을 보러 가기 전에, 이 다섯 가지부터 확인하세요.
1. 공시가 대비 전세가율 — 126% 넘으면 가입 불가
전세보증금이 주택 공시가격의 126%를 초과하면 보증보험에 가입할 수 없어요. 공시가 1억짜리 집이면 전세보증금 1억 2,600만원이 한도예요. 부동산공시가격알리미에서 공시가를 확인할 수 있어요.
2. 선순위 근저당 + 보증금 합계 — 집값의 90% 넘으면 위험
등기부등본에서 근저당 설정 금액을 확인하세요. 근저당 + 전세보증금 합계가 주택가격의 90%를 넘으면 보증보험 가입이 거절돼요. 근저당이 주택가격의 60%를 초과하는 것만으로도 거절 사유가 되고요.
3. 건축물대장 — 위반건축물이면 100% 거절
정부24에서 건축물대장을 무료로 열람할 수 있어요. '위반건축물' 표시가 있으면 어떤 보증기관이든 가입이 안 돼요. 불법 증축이나 용도 변경이 있는 집은 보증 대상에서 원천 제외되거든요.
4. 임대인 보증사고 이력 — 안심전세앱으로 확인
HUG 안심전세앱에서 임대인이 악성 임대인 명단에 있는지 확인할 수 있어요. 보증사고 이력이 있는 임대인 소유 주택은 보증보험 가입이 안 돼요.
5. 계약기간 절반 경과 여부 — 늦으면 기회 자체가 사라져요
2년 계약이면 입주 후 1년 이내에 보증보험에 가입해야 해요. 1년이 지나면 신청 자체가 안 되니까, 입주하자마자 바로 신청하는 게 안전해요.
확인 서류 한눈에 보기
| 확인 항목 | 어디서 | 뭘 확인 |
|---|---|---|
| 공시가격 | 부동산공시가격알리미 | 전세가율 126% 이내인지 |
| 등기부등본 | 인터넷등기소 | 근저당, 압류, 가처분 |
| 건축물대장 | 정부24 | 위반건축물 여부, 용도 |
| 임대인 이력 | HUG 안심전세앱 | 악성 임대인 명단 |
| 전입세대 | 주민센터 | 선순위 임차인 유무 |
가입 안 되는 5가지 경우와 대안
2024년 HUG 보증 이행 거절 건수가 249건이었어요. 4년 전(29건)의 9배예요. 거절 사유 1위는 깡통전세(선순위채권 과다) 로, 전체의 60.5%를 차지해요.
1. 깡통전세 (전세가율 초과) → 임대인에게 보증금을 낮추는 협상을 하거나, 다른 매물을 찾으세요.
2. 위반건축물 → 시정 가능 여부가 불확실하면 그 집은 빼세요. 시정 후에도 보증 가입까지 시간이 오래 걸려요.
3. 등기부 권리침해 (압류·가압류·경매·가등기) → 이런 권리가 하나라도 설정돼 있으면 말소 확인 전까지 계약하면 안 돼요.
4. 직거래 또는 채권양도금지 특약 → 공인중개사 없이 직거래한 계약은 가입이 거절될 수 있어요. 계약서에 '채권양도금지' 문구가 있어도 보증기관의 대위변제가 제한돼서 거절 사유가 돼요.
5. 계약기간 절반 경과 → 이미 지났으면 방법이 없어요. 갱신 때 새로 가입하는 수밖에 없어요.
보증금별 보증료, 실제로 얼마나 나올까요
"보증보험 비싸지 않아요?" 많이들 궁금해하는데, 보증금 2억 기준으로 HUG 아파트는 2년에 46만원이에요. 한 달에 1만 9천원꼴이에요.
| 보증금 | HUG (아파트) | HF (LTV 70% 이하) | SGI (아파트) |
|---|---|---|---|
| 1억 | 19만원 | 8만원 | 37만원 |
| 2억 | 46만원 | 16만원 | 73만원 |
| 3억 | 77만원 | 24만원 | 110만원 |
| 5억 | 128만원 | 40만원 | 183만원 |
2년 기준. HUG는 아파트·부채비율 80% 이하 기준, HF는 전세대출 이용자·LTV 70% 이하 기준, SGI는 아파트 기준.
보증료 46만원으로 보증금 2억을 지키는 거예요. 보증보험 없이 보증금을 못 받아서 소송하면 변호사 비용만 수백만원이 들거든요.
보증료 아끼는 방법 3가지
- 서울시 거주자: 보증료 최대 40만원 지원 (연소득 6천만원 이하, 보증금 3억 이하)
- HUG 온라인 신청: 비대면 신청 시 3% 할인 + 전자계약이면 3% 추가 할인
- 세액공제: 무주택 세대주는 보증료 납부액의 12% 세액공제 (연 300만원 한도)
전세 계약 D-30 타임라인
D-30 이전: 매물 검색 단계 → 부동산공시가격알리미에서 공시가 확인. 전세가율 126% 넘는 매물은 리스트에서 제외
D-21: 집 보러 가기 전 → 등기부등본(인터넷등기소) + 건축물대장(정부24) 열람. 근저당·위반건축물 확인
D-14: 계약서 작성 → 특약에 "전세보증보험 가입에 협조" 문구 추가. 채권양도금지 조항 삭제 요청
D-7: 잔금일 전 → HUG 안심전세앱 또는 각 보증기관에 사전심사 신청
D-Day: 잔금일 → 잔금 납부 → 전입신고 + 확정일자 → 보증보험 본 가입 신청. 2026년 3월부터 전입신고 즉시 대항력이 생기기 때문에 잔금일 당일에 바로 처리하세요
D+30 이내: 보증서 수령 → 보증서를 받았는지 반드시 확인. 문자나 앱으로 알림이 와요
전세대출을 받을 계획이라면 신용점수가 대출금리에 얼마나 영향을 주는지 미리 확인해보세요. 전세 계약 과정이 아직 복잡하게 느껴진다면, 전세 계약 체크리스트 20가지에 전체 과정을 단계별로 정리해뒀어요. 올해 바뀐 전세사기 방지법도 같이 읽어보면 도움이 돼요.