전세 계약 전에 이걸 안 보면 보증금 날릴 수 있어요 — 단계별 체크리스트 20가지

전세사기 피해자가 누적 35,246명이에요. 그중 75%가 20~30대고, 수도권 거주자가 60%를 넘어요. 피해 주택의 70%는 빌라·오피스텔·다가구 같은 비아파트 물건이에요. (국토교통부 전세사기 실태조사, 2025.12 기준)

가장 무서운 건 피해자 대부분이 "나는 괜찮겠지"라고 생각했다는 거예요. 등기부등본을 안 봤거나, 봤는데 뭘 확인해야 하는지 몰랐거나, 전세보증보험이 뭔지도 몰랐거나. 하나만 빠져도 보증금 전액을 잃을 수 있어요.

이 글은 전세 계약을 4단계로 나눠서, 각 단계마다 정확히 뭘 확인하면 되는지 정리한 거예요. 계약 전에 한 번, 잔금일 전에 한 번 읽어보세요.

STEP 1 — 집 보러 가기 전에 이것부터 확인해요

집을 보러 가기 전에 먼저 확인할 게 있어요. 이 단계에서 위험한 집을 걸러내야 나중에 보증금을 잃는 일이 없어요.

전세가율 80% 넘으면 깡통전세 위험 신호예요

국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 같은 단지, 같은 평수의 최근 전세 실거래가를 먼저 확인하세요. 그리고 매매가도 같이 봐야 해요.

전세가율이라는 게 있어요. 매매가 대비 전세가의 비율인데, 이게 높을수록 깡통전세 위험이 커져요.

전세가율 = 전세가 ÷ 매매가 × 100

예를 들어 매매가 4억인 집에 전세 3.5억이면 전세가율이 87.5%예요. 집값이 조금만 떨어져도 보증금을 돌려받지 못할 수 있거든요. 반대로 전세가율이 60% 이하면 비교적 안전한 편이에요.

• 60% 이하: 안전
• 60~80%: 주의 (시세 변동 모니터링 필요)
• 80% 이상: 위험 (깡통전세 가능성)

등기부등본, 겁먹지 마세요 — 딱 3가지만 보면 돼요

등기부등본(정식 명칭은 "등기사항전부증명서")은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람 700원, 발급 1,000원이면 확인할 수 있어요. 처음 보면 복잡해 보이는데, 확인할 건 딱 3가지예요.

1) 갑구 — 소유자가 진짜 맞는지

갑구는 소유권에 관한 기록이에요. 건물이 지어진 순간부터 지금까지 소유권이 어떻게 바뀌었는지가 전부 적혀 있어요.

여기서 확인할 건 두 가지예요.

• 소유자 이름이 계약 상대방(임대인)과 일치하는지
• 압류, 가압류, 가처분, 가등기 같은 단어가 있는지

이 중 하나라도 보이면 그 집은 피하세요. 압류·가압류는 집주인이 빚을 갚지 못해서 법원이 재산을 묶어둔 거고, 가처분은 소유권 분쟁이 진행 중이라는 뜻이에요. 경매에 넘어갈 위험이 있다는 신호거든요.

"신탁"이라는 단어가 보이면 각별히 조심하세요. 신탁등기가 돼 있으면 실제 소유권이 신탁회사에 있는 거예요. 이 경우 집주인한테 보증금을 줘도 법적으로 보호받기 어려울 수 있어요.

2) 을구 — 근저당이 얼마나 잡혀 있는지

을구는 소유권 외의 권리가 기록된 부분이에요. 여기서 봐야 할 건 근저당권의 채권최고액이고요.

근저당이 뭐냐면, 집주인이 그 집을 담보로 은행에서 돈을 빌린 거예요. 채권최고액은 은행이 최대로 받을 수 있는 금액인데, 보통 실제 대출금의 120~130%로 설정돼요.

왜 중요하냐면, 집이 경매에 넘어가면 은행이 먼저 돈을 가져가거든요. 은행 몫을 빼고 남은 돈에서 내 보증금을 받아야 하는데, 근저당이 크면 남는 돈이 부족할 수 있어요.

3) 표제부 — 건물 기본 정보 확인

표제부는 건물의 주소, 면적, 구조, 용도 같은 기본 정보가 적힌 부분이에요. 실제로 보러 간 집의 주소와 면적이 등기부등본 표제부의 내용과 일치하는지 확인하세요. 불법 증축이나 용도 변경이 있으면 여기서 드러나요.

전세보증보험 가입 가능한 집인지 먼저 확인하세요

전세보증보험은 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 보증기관(HUG, HF, SGI)이 대신 갚아주는 보험이에요. 보증금을 지키는 가장 확실한 방법인데, 아무 집이나 가입되는 건 아니에요.

보증보험 가입 여부는 계약 전에 확인해야 해요. 계약하고 나서 "이 집은 안 돼요"라는 소리 들으면 이미 늦거든요.

확인 방법:

• HUG 안심전세앱에서 주소 입력 후 조회 (2026년 9월부터 다가구주택도 조회 가능)
• HUG 콜센터 1566-9009로 전화 상담

가입이 안 되는 대표적인 경우는 이래요.

• 근저당 + 보증금 합계가 시세의 90%를 넘는 집
• 신탁등기 물건
• 위반건축물(불법 증축 등)
• 등기부등본에 압류·가압류가 있는 집

건축물대장도 확인하세요

건축물대장은 정부24(gov.kr)에서 무료로 열람할 수 있어요. 여기서 확인할 건 위반건축물 여부예요. 불법 증축이나 용도 변경이 있으면 전세보증보험 가입이 거절될 수 있고, 추후 철거 명령을 받을 위험도 있어요.

또 하나, 건축물대장의 용도와 실제 사용 용도가 같은지 확인하세요. "근린생활시설"로 되어 있는데 주거용으로 쓰고 있다면, 주택임대차보호법의 보호를 못 받을 수도 있거든요.

공인중개사가 진짜인지도 확인하세요

국가공간정보포털(nsdi.go.kr)에서 중개사무소 상호나 대표자 이름으로 검색하면 등록 여부를 확인할 수 있어요.

주의할 점은 중개보조원이에요. 자격증이 없는 보조원이 단독으로 계약을 진행하면 법적 보호를 받기 어려워요. 계약서에 공인중개사 본인 이름과 등록번호가 들어가는지 반드시 확인하세요.

참고로 보증금 1억~6억 구간의 중개보수 상한은 **0.3%**예요. 보증금 3억이면 최대 90만 원이죠. 이보다 많이 요구하면 거부할 수 있어요.

STEP 2 — 계약서에 도장 찍기 전, 이것 꼭 넣으세요

집을 골랐으면 이제 계약이에요. 이 단계에서 가장 중요한 건 계약서에 안전장치를 넣는 것이에요. 구두 약속은 나중에 증명이 안 돼요.

임대인 신분증을 등기부등본 소유자와 대조하세요

계약 당일에 임대인이 직접 오면 신분증과 등기부등본의 소유자 이름을 대조하세요. 간단하지만 이걸 안 하면 사기를 당할 수 있어요.

집주인이 직접 안 오고 대리인이 오는 경우도 있는데, 이때는 반드시 이 3가지를 확인하세요.

1. 위임장 — 임대인 본인이 서명한 것
2. 인감증명서 — 위임장의 인감과 일치하는 것
3. 임대인 본인 확인 전화 — 전화로 직접 대리 계약 의사를 확인

계약금은 임대인 본인 명의 통장으로만 보내세요. 대리인 계좌나 중개사 계좌로 보내면 분쟁이 생겼을 때 보호받기 어려워요.

특약사항, 이 6가지는 반드시 넣으세요

계약서 특약란에 아래 내용을 기재하세요. 국토부 표준임대차계약서에도 일부 포함되어 있지만, 직접 확인하고 빠진 건 추가하는 게 좋아요.

표준임대차계약서를 사용하고 있는지 확인하세요

법무부가 만든 주택임대차 표준계약서 양식이 있어요. 이 양식에는 임차인의 권리(계약갱신청구권, 묵시적 갱신 등)가 상세히 명시되어 있거든요.

중개사가 자체 양식을 쓴다면, 표준계약서와 다른 부분이 없는지 꼭 비교해보세요. 법무부 홈페이지(moj.go.kr)에서 표준계약서 양식을 무료로 다운로드할 수 있어요.

2026년부터는 부동산 전자계약시스템(irts.molit.go.kr)을 통한 전자 계약도 가능하니, 확정일자 자동 부여 등의 편의 기능을 활용하는 것도 방법이에요.

STEP 3 — 잔금일, 돈 보내고 바로 이것부터 해요

잔금일은 가장 긴장되는 날이에요. 돈을 보내기 전에 한 번 더 확인하고, 보낸 직후에 바로 행동해야 해요.

등기부등본을 한 번 더 떼세요

잔금을 보내기 직전에 등기부등본을 다시 발급받으세요. 계약일과 잔금일 사이에 새로운 근저당이 설정됐거나 가압류가 들어왔을 수 있어요.

변동 사항이 발견되면 잔금을 보류할 수 있어요. 특약에 "근저당 추가 설정 금지"를 넣어둔 이유가 바로 이거예요. 특약 위반이면 계약 해지 + 계약금 반환을 요구할 수도 있어요.

실제로 계약일에는 깨끗했던 등기부등본에 잔금일 직전에 근저당이 추가된 사례가 적지 않아요. 1,000원짜리 확인이 수천만 원을 지킬 수 있어요.

전입신고 + 확정일자, 같은 날에 끝내세요

잔금을 치르고 이사했으면 그날 바로 주민센터에 가서 두 가지를 한꺼번에 처리하세요.

• 전입신고 → 대항력 발생 (집이 경매에 넘어가도 "나 여기 살아요" 주장 가능)
• 확정일자 → 우선변제권 발생 (경매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금 받을 수 있음)

확정일자는 주민센터에서 600원이면 받을 수 있어요. 정부24(gov.kr)에서 온라인으로도 가능하고요.

둘 다 해야 완전히 보호받는 거예요. 전입신고만 하고 확정일자를 안 받으면, 대항력은 있지만 우선변제권이 없어서 경매 시 보증금 배당 순위에서 밀릴 수 있어요. 확정일자만 받고 전입신고를 안 한 경우에도 마찬가지예요. 반드시 둘 다 챙기세요.

2026년 전세사기 방지 대책, 뭐가 달라졌나요?

2026년 3월 10일 정부가 발표한 전세사기 방지 대책의 핵심은 "정보 비대칭 해소"예요.

달라지는 것들을 정리하면:

안심전세 앱에서는 등기부등본, 확정일자, 전입 가구 현황, 세금 체납 여부, 선순위 권리자 정보를 한 화면에서 확인할 수 있게 돼요. 계약 전에 꼭 활용하세요.

STEP 4 — 입주 후에도 해야 할 것들

이사 끝났다고 끝이 아니에요. 보증금을 온전히 지키려면 입주 후에도 챙길 게 있어요.

전세보증보험, 3개 기관 중 어디에 가입할까요?

전세보증보험은 HUG, HF, SGI 3개 기관에서 운영하고 있어요. 보증료와 조건이 각각 다른데, 내 상황에 맞는 곳을 고르면 돼요.

구체적으로 비교해볼게요.

보증금 2억 기준으로 보면, HF가 연 4~8만 원으로 가장 저렴하고 SGI가 37~42만 원으로 가장 비싸요. 다만 HF는 전세대출을 이용하는 사람만 가입할 수 있거든요. 자기 돈으로 전세를 넣는 경우에는 HUG나 SGI를 선택해야 해요.

전세대출 비교 글도 함께 보면 어떤 대출을 받을 때 어떤 보증기관이 유리한지 파악하기 좋아요.

가입 기한은 계약 기간 절반이 지나기 전까지예요. 2년 계약이면 1년 안에 반드시 가입해야 해요. 가능하면 입주 직후에 바로 신청하는 걸 추천해요. 미루다가 기한을 놓치면 아예 가입이 안 되거든요.

가입에 필요한 서류:

• 임대차계약서 사본
• 전입세대 확인서 (주민센터)
• 등기부등본
• 확정일자 부여 증명서

최우선변제금 — 보증금이 적으면 확정일자 없어도 일부 보호돼요

보증금이 일정 금액 이하면 확정일자가 없어도 최우선으로 일부를 돌려받을 수 있는 제도가 있어요. "소액임차인 최우선변제"라고 하는데, 경매 시 은행보다도 먼저 받을 수 있어요.

(출처: 찾기쉬운 생활법령정보, 현행 주택임대차보호법 시행령)

다만 최우선변제금은 주택가액의 1/2을 초과할 수 없어요. 그리고 이걸 믿고 확정일자를 안 받으면 안 돼요. 최우선변제금은 최후의 안전망이지, 확정일자를 대체하는 게 아니에요.

하자 체크리스트 — 입주 당일 사진을 찍어두세요

입주 첫날에 집 안 곳곳을 꼼꼼히 확인하고 사진과 영상으로 기록해두세요. 나중에 퇴거할 때 "원래 있던 하자"인지 "세입자가 낸 하자"인지를 두고 분쟁이 생길 수 있거든요.

체크할 항목:

• 벽면·천장 곰팡이, 누수 흔적
• 수도꼭지·샤워기 수압 및 누수
• 보일러 작동 상태 (난방 + 온수)
• 화장실 배수구 막힘
• 창문·방충망 파손
• 도배·장판 상태
• 전등·콘센트 작동

하자를 발견하면 사진과 함께 임대인에게 문자나 카카오톡으로 알리고, 수리 요청 기록을 남기세요. 구두 통화만으로는 증거가 안 돼요.

전입신고 상태를 절대 옮기지 마세요

계약 기간 중에 다른 곳으로 전입을 옮기면 대항력과 우선변제권이 사라져요. 잠깐 부모님 집으로 전입을 옮겼다가 다시 돌아와도 기존 대항력은 이미 없어진 거예요. 주의하세요.

결혼이나 이직으로 주소를 옮겨야 하는 상황이라면, 보증금 반환이 완료된 뒤에 옮기는 게 안전해요.

계약 만료 전에 갱신 여부를 확인하세요

계약 만료 6개월~2개월 전까지 임대인이 갱신 거절 통보를 하지 않으면 묵시적 갱신이 돼요. 묵시적 갱신은 기존 조건 그대로 2년 연장이에요.

나가고 싶으면 3개월 전에 통보해야 해요. 그리고 임차인에게는 계약갱신청구권이 있어서, 최초 계약을 포함해 총 4년까지 거주할 수 있어요. 다만 이미 한 번 갱신청구권을 사용했다면 더 이상은 못 써요.

보증금을 안 돌려주면 이렇게 하세요

최악의 상황도 대비해야겠죠. 보증금을 안 돌려줄 때 대응 순서예요.

1단계: 내용증명 발송

만기 1~2개월 전에 서면으로 보증금 반환을 요청하세요. 우체국에서 내용증명을 보내면 돼요. 온라인(epost.go.kr)으로도 가능하고, 비용은 2,500원 정도예요. 법적 분쟁 시 "나는 반환을 요구했다"는 증거가 돼요.

2단계: 임차권등기명령 신청

보증금을 못 받았는데 다음 집으로 이사해야 한다면, 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하세요. 이렇게 하면 이사를 해도 대항력과 우선변제권이 유지돼요. 신청 비용은 약 3~5만 원이에요.

3단계: 임대차분쟁조정위원회

한국부동산원(reb.or.kr)에서 운영하는 분쟁조정 제도예요. 수수료는 1~10만 원이고, 평균 28일이면 결과가 나와요. 양쪽이 수락하면 법원 판결과 같은 효력이 있어서, 소송보다 훨씬 빠르고 저렴해요.

4단계: 전세보증보험 청구

보증보험에 가입돼 있다면 보증기관에 직접 보증금 반환을 청구할 수 있어요. HUG 기준으로 접수 후 약 1~2개월 내에 보증금을 받을 수 있어요.

소송까지 가면 시간과 비용이 크게 들어요. 그래서 전세보증보험이 가장 확실한 보호 수단인 거예요. 보험료 몇십만 원이 수천만 원짜리 보증금을 지켜주는 셈이잖아요.

신용점수 가이드에서 전세대출 시 신용점수가 어떤 영향을 미치는지도 확인해보세요. 주담대 고정금리 vs 변동금리 비교도 매수와 전세 사이에서 고민하는 분들에게 도움이 될 거예요.

전세 계약 말고 아예 내 집 마련을 고려하고 있다면, 사회 초년생 청약 가이드도 함께 읽어보세요. 양도세 중과 유예 종료 이후 급매물이 나오고 있는 시장 상황도 참고할 만해요.

이 글은 정보 제공 목적이며, 특정 금융상품의 매수·매도를 권유하지 않습니다. 투자 결정은 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다.