"보증금 3천만원만 올려주시면 2년 더 사실 수 있어요." 4월 들어 이런 재계약 통보를 받은 세입자들이 부쩍 많아졌어요. 2022년 하반기에 임대차 3법 시행 이후 4년 만기(2+2) 계약을 맺었던 분들이 올해 5~6월에 몰려서 만료되거든요.
그런데 하필 그 시점에 서울 전세 시장이 다시 달아오르고 있어요. 한국부동산원이 4월 24일 오전에 공표한 4월 3주 주간 아파트 가격동향을 보면, 서울 아파트 전셋값이 주간 0.22% 올랐어요. 이게 얼마나 많이 오른 건지 감이 안 오실 수 있는데, 2019년 12월 이후 약 6년 3개월 만의 최고 상승률이에요. (한국부동산원 주간 아파트 가격동향, 2026.4.20 기준)
같은 날 매매 시장에선 송파구가 9주 만에 상승 전환했어요. 2월 말부터 8주 연속 마이너스를 이어오던 송파가 +0.07%로 돌아서면서 "강남권 반등 시작"이라는 해석이 나오고 있어요. 여기에 전세사기 특별법 개정안까지 같은 날 본회의를 통과해서, 재계약 결정에 영향을 주는 이벤트가 한꺼번에 몰린 상황이에요. 하나씩 풀어볼게요.
이 글 기준 시점
이 글은 2026-04-24(목) 오전 11시 한국부동산원 주간 아파트 가격동향 공표 직후 기준이에요. 전세사기 특별법 개정안은 4/23(수) 국회 본회의에서 재석 182인 전원 찬성으로 가결됐고, 공포 및 시행령 제정 이후 내용을 업데이트할 예정이에요.
4월 서울 전세·매매 시장, 3가지 팩트부터 정리할게요
첫째, 서울 전세는 올해 들어 +2.17% 올랐어요. 지난해 같은 기간 누적 상승률이 0.40%였던 걸 감안하면 약 5배 빠른 속도예요. 주간 기준으론 2025년 2월 3일 이후 63주 연속 상승이 이어지고 있어요. 서울 25개 자치구 전체가 2주 연속 상승 중이라 지역별 편차도 좁아졌어요.
상승을 주도한 지역은 성북·송파(각 +0.39%), 광진(+0.35%), 노원(+0.32%), 강북(+0.30%) 순이에요. 학군이나 직장 출퇴근이 좋은 준서울권 생활권이 공통점이에요.
둘째, 서울 아파트 매매가가 주간 +0.15%로 상승폭이 커졌어요. 그중에서도 송파구가 2월 말 이후 처음으로 플러스(+0.07%)로 돌아섰고요. 강서구(+0.31%)·관악구(+0.28%)·성북구(+0.27%)가 매매 상승을 이끌고 있어요. 다만 강남구(-0.06%)·서초구(-0.03%)는 9주 연속 하락, 용산구(-0.03%)도 2주 연속 하락을 이어가고 있어서, "서울 전체가 반등"이라고 보기엔 아직 일러요.
송파 반등이 상승장 전환 신호일까요
자치구 하나가 한 주 플러스로 돌아섰다고 해서 바로 추세 전환으로 단정하기는 어려워요. 통상 시장에서는 3~4주 연속 같은 방향 움직임이 확인돼야 추세로 인정해요. 매매 전환 타이밍을 잡으려는 분은 이번 주 한 번의 데이터가 아니라 5월 초까지 추가 데이터를 보고 판단하는 게 안전해요.
셋째, 전세사기 특별법 개정안이 4/23 국회 본회의에서 가결됐어요. 기존에 D-4로 예고됐던 법안이 예정대로 통과한 거예요. 다만 최소보장제(보증금의 1/3 국가 보장)와 선지급-후정산 조항은 공포 후 6개월이 지나야 시행돼요. 일반 임차인 기준으론 오늘 당장 제도 혜택이 시작되는 건 아니라는 뜻이에요. (국토교통부 보도자료, 2026.4.23)
재계약 통보를 받았다면 이 법 조항부터 확인해요
재계약 결정 전에 **주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)**과 **제7조(차임 등의 증감청구권)**를 먼저 읽어보세요. 법조문이라 딱딱하지만, 내 권리를 아는 게 협상의 출발이에요. (국가법령정보센터 주택임대차보호법)
정리하면 이런 구조예요.
| 핵심 권리 | 내용 |
|---|---|
| 계약갱신 요구권 | 임차인이 1회에 한해 2년 추가 거주 요구 가능 |
| 5% 상한 | 갱신 시 임대료 증액은 보증금·월세의 5% 이내 (시행령 제8조, 20분의 1) |
| 1년 내 재증액 금지 | 증액 후 1년 이내에 추가 증액 요구 불가 |
| 거절 사유 | 임대인 본인·직계가족 실거주, 임차인 2기 이상 연체 등 법정 사유에 한함 |
| 통지 기한 | 임대인은 만료 6개월~2개월 전, 임차인은 만료 2개월 전까지 갱신 의사 표시 |
| 대항력 유지 | 전입신고 + 확정일자 유지가 재계약 이후에도 필수 |
이미 한 번 갱신권을 행사했거나, 2022년 계약 때 이미 +5%로 갱신한 분은 이번에는 시세대로 재계약을 협상해야 해요. 반대로 2022년에 처음 전입해서 4년째인데 아직 갱신권을 안 쓴 분은 이번에 쓰는 게 유리할 수 있어요.
갱신권을 이미 쓴 4년 만기 세입자라면
2022년에 신규 계약으로 전입했다면 올해가 2+2 만기예요. 이 경우 갱신청구권은 이미 소진됐기 때문에 묵시적 갱신 가능성을 따져봐야 해요. 임대인이 만료 2개월 전까지 별다른 통지를 하지 않으면 기존 조건대로 자동 갱신(묵시적 갱신)이 되고, 이 상태에선 임차인이 언제든 3개월 전 통지로 해지할 수 있거든요.
선택지는 4개로 정리돼요, 숫자로 비교해봤어요
보증금 3억 원짜리 서울 아파트 전세를 기준으로 2년간 총 부담을 계산해봤어요. 재계약 상황에 따라 갱신권 수용, 시세 재협상, 월세 전환, 이주 신규 계약 네 가지 경로를 나눠볼 수 있어요.
| 선택지 | 보증금 변동 | 2년 예상 총부담 증가 | 장점 | 단점 |
|---|---|---|---|---|
| ① 갱신권 수용 (+5%) | 3억 → 3.15억 | 약 1,650만 (증액 1,500 + 대출이자 150) | 대항력 유지, 이사비 0, 상한 보호 | 보증금 증액 필요 |
| ② 시세 재협상 | 3억 → 3.3~3.5억 | 약 3,300~5,500만 | 갱신권 소진 시 유일한 잔류 경로 | 5% 상한 적용 안 됨 |
| ③ 월세 일부 전환 | 보증금 1억↓ + 월세 발생 | 월 33~42만 × 24개월 ≈ 790~1,000만 | 전세대출 부담·사기 위험↓ | 2년 뒤 보증금 재인상 가능 |
| ④ 이주(신규 계약) | 지역 시세 기준 | 이사·복비 200~300만 + 시세차 | 조건·지역 자유 선택 | 전세사기 리스크 재검증 필요 |
계산 전제는 이렇게 잡았어요. 갱신권 수용은 5% 상한인 3억 × 0.05 = 1,500만원 증액, 증액분에 연 5% 금리로 전세대출을 받으면 연 75만 × 2년 = 150만원 이자 추가예요. 시세 재협상은 서울 전세 연초 누적 +2.17% + 최근 4주 상승폭을 감안해 10~17% 인상을 가정했어요. 월세 전환은 보증금 1억을 뺐을 때 **월세 전환율 연 4~5%**를 적용했고(1억 × 4~5% ÷ 12 ≈ 33~42만), 이주는 동일 전용면적 기준 지역 이동 시 시세차는 0으로 단순화한 값이에요.
결국 갱신권이 남아 있고 집주인이 실거주를 주장하지 않는다면, ①번이 숫자상 가장 유리해요. 갱신권이 이미 소진됐고 인상폭이 부담스럽다면 ③번이 현실적 대안이 되고요.
전세에서 매매로 갈아타는 타이밍일까요
송파 반등 소식에 "지금이 매수 타이밍인가" 고민하는 분들이 있을 거예요. 3가지 변수를 같이 봐야 해요.
첫째, 금리예요. 한국은행 기준금리는 2026년 4월 현재 유지 흐름이고, 5월 금융통화위원회에서 추가 인하 여부가 결정돼요. 미국 FOMC(4/28~29)와 결과도 함께 영향을 줘요. (FOMC 4/28~29 파월 마지막 회의 가이드)
둘째, 대출 한도예요. 2025년 10·15 대책 이후 주택담보대출은 DSR 40% 적용이 이어지고 있고, 생애최초 구입자는 **LTV 80%**까지 허용돼요. 다만 서울·수도권은 투기과열지구·조정대상지역 여부에 따라 한도가 달라져요. (주담대 고정금리 7% 돌파·6억 한도 가이드)
셋째, 공급 흐름이에요. 2026년 서울 신규 입주 물량은 약 1만 6천 가구로 작년 대비 절반 수준이에요. 공급이 회복되지 않으면 전세 상승세가 이어질 수 있고, 이게 매매를 밀어 올릴 수도 있어요.
실전 판단 기준은 단순해요. 보유 기간 2년 이상을 확신할 수 있고, DSR 한도 안에서 월 상환액이 현재 월세·전세대출 이자보다 크지 않다면 갈아타기를 검토할 만해요. 단기 시세차익을 노린 진입은 위험도가 높아요.
4/23 전세사기 특별법, 내 계약도 보호되나요
개정안의 핵심은 세 가지예요. 최소보장제(경매 회수액이 보증금의 1/3에 못 미치면 국가가 차액 보전), 선지급-후정산(신탁사기처럼 사각지대 피해자에게 국가가 먼저 지급 후 경매 정산), 공공매입 확대(위반건축물·신탁사기 주택을 공공이 매입하는 절차 간소화)예요. 예산은 2026년 1차 추경에서 279억원이 반영됐고, 법 시행 전 피해에도 소급 적용돼요. (뉴스핌, 2026.4.23)
다만 일반 임차인(전세사기 피해자 아닌 분)에게 직접 적용되는 조항은 없어요. 사각지대 피해자 중심으로 설계된 법이라서 계약 단계의 보호는 기존 제도가 그대로예요. 내 계약이 보호 대상인지 궁금하다면 이 흐름으로 확인해요.
- 전입신고 + 확정일자 유지 여부 — 대항력과 우선변제권 확보
- 전세가율(전세 보증금 ÷ 매매 시세) 80% 이하 여부 — 80% 초과면 깡통 위험
- HUG 전세보증금반환보증 가입 가능·유지 여부 — 가입했다면 보증금 반환 보장
- 등기부등본·건축물대장 최신 확인 — 근저당·신탁 등재, 위반건축물 여부
1~4번을 갖췄다면 일반적인 보증금 미반환 분쟁은 임차권등기명령·보증보험·소송 절차로 해결돼요. 사각지대에 해당하는 분(신탁사기·위반건축물 피해)만 공포 후 6개월 뒤 시행되는 최소보장제를 신청하게 돼요. (전세사기 특별법 본회의 통과 D-4 가이드)
시행 시기 주의
최소보장제와 선지급-후정산 조항은 공포 후 6개월이 지난 시점부터 시행돼요. 공포 후 즉시 시행되는 조항은 피해주택 매입 절차 개선·예방 강화 부분에 한정돼요. 지금 당장 "최소보장제 신청"은 불가능하고, 시행령이 나와야 구체적인 서류·절차가 공고돼요.
전세자금대출 2026년 4월 금리, 이렇게 달라졌어요
2026년 2월 27일 주택도시기금 버팀목 전세자금대출 금리가 일제히 인하됐어요. 재계약 연장·증액을 고민 중이라면 지금 금리부터 확인해요.
| 상품 | 금리(연) | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년 버팀목 | 1.9~3.3% | 2억 (보증금 80%) | 만 19~34세 무주택 세대주, 부부합산 5천만원 이하 |
| 신혼부부 버팀목 | 2.2~3.3% (생애최초 2.55~3.85%) | 수도권 3억 | 혼인 7년 이내, 부부합산 7,500만원 이하 |
| 일반 버팀목 | 2.3~3.3% | 수도권 1.2억 | 만 19세 이상, 부부합산 5천만원 이하 |
| 시중은행(HF보증) | 3.79~4.29% | 보증금 80% | 소득·신용 심사 |
주택도시기금 3개 상품은 DSR 산정 대상에서 제외돼요. 시중은행 일반 전세대출은 2025년 10·15 대책 이후에도 DSR 적용을 받고요. (주택도시기금 포털)
중기청 전세대출은 어떻게 됐나요
중소기업취업청년 전월세보증금대출(중기청 대출)은 2024년 말로 신규 접수가 종료됐고, 2025년부터 청년 버팀목으로 통합 운영되고 있어요. 이미 받은 분은 기한연장이 가능하지만, 신규 신청은 더 이상 받지 않아요. 중기청 자격 대상이셨던 분은 이제 청년 버팀목을 알아보면 돼요. (청년버팀목 전세자금대출 2026 가이드)
재계약 때 대출을 연장만 하는 경우는 DSR 재심사가 없지만, 증액은 신규 대출로 간주돼 DSR 40% 재심사를 받아요. 갱신청구권을 써서 5% 상한 안에서 증액한다면 한도 안에서 증액이 통과되는 게 일반적이에요.
재계약 전 확인해야 할 10가지 체크리스트
통보 받은 뒤 2주 안에 하나씩 점검하세요.
- 내 계약갱신 요구권 사용 여부 확인(계약서 이력)
- 등기부등본·건축물대장 최신 발급 후 근저당·신탁·위반사항 확인
- 전세가율을 네이버 부동산 실거래가로 계산(보증금 ÷ 매매 시세) — 80% 이하인지
- HUG 전세보증금반환보증 가입 또는 갱신 가능 여부 확인
- 현재 확정일자·전입신고 유효 상태 유지 확인
- 5% 상한 증액분 계산: 현 보증금 × 0.05
- 지역 최근 3개월 시세 비교(한국부동산원 R-ONE, KB부동산 시세)
- 대출 DSR 한도 재계산(연 원리금 ÷ 연소득 × 100 ≤ 40%)
- 이주 시 이사비·복비·대출 중도상환수수료 견적
- 월세 전환 시 월 현금흐름 시뮬레이션(월세 + 관리비 + 세금)
이 체크리스트가 필요한 이유
재계약은 한 번 결정하면 2년을 묶이는 선택이에요. 숫자를 뽑아보면 "그냥 받아들이자"고 넘어갔을 조건이 "협상 여지가 있네"로 바뀌기도 하고, 반대로 "이사 가야지"가 "그냥 유지하는 게 낫겠다"로 바뀌기도 해요. 10개 중 절반 이상 체크가 안 되면 전세 계약 대신 월세 전환을 검토해보는 게 안전해요.
자주 묻는 질문
마지막 정리
재계약 결정에 영향을 주는 변수가 한 주 사이에 세 개나 쏟아졌어요. 전세값 +2.17%·송파 반등·특별법 통과. 첫 번째는 내 보증금 증액 가능성을 직접 높이고, 두 번째는 매매 전환 고민거리를 주고, 세 번째는 제도 변화를 예고해요.
다만 모든 결정을 한 번에 내릴 필요는 없어요. 이번 주에는 ① 내 갱신권 사용 여부, ② 등기부등본·전세가율, ③ 대출 금리·한도 세 가지만 먼저 확인해도 충분해요. 나머지는 5월 초 금통위 결과와 4주차 한국부동산원 추가 데이터를 보고 판단해도 늦지 않아요.
관련해서 미리 알아두면 좋은 부자꿀팁 글들이에요.
- 전세 vs 월세 2026년 비교 가이드
- 전세보증금반환보증 가이드
- 전세 계약 체크리스트
- 전세사기 예방 가이드
- 전세 만기 — 갱신 vs 매수 비교
- 청년버팀목 전세자금대출 2026
- 공시가격 이의신청 2026
이 글은 정보 제공 목적이며, 특정 금융상품의 매수·매도를 권유하지 않습니다. 투자·계약 결정은 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다.