보증금 3분의 1까지 국가가 보전해줘요 — 전세사기 특별법 개정안 본회의 통과 D-4

4월 23일 수요일, 약 4,800명의 전세사기 피해자에게 "보증금의 3분의 1은 국가가 최소한 보장해 준다"는 길이 열릴 것으로 보여요. 2026년 4월 16일 국회 국토교통위원회를 통과한 전세사기 특별법 개정안이 4월 22일 법제사법위원회를 거쳐 4월 23일 본회의에서 처리될 예정이거든요. (헤럴드경제, 2026.4.16)

이번 개정안은 지난 2024년 5월 폐기된 '선구제 후회수'의 타협판이에요. 당시 전액 선구제안은 거부권으로 무산됐고, 여야가 2년 가까이 협상한 끝에 '최소 3분의 1 보장'으로 수위를 낮춰 여·야 공동대표발의 형태로 다시 올라왔어요. 어제오늘 뉴스로 접한 분들은 "33%가 뭐지? 나도 해당되나?"부터 궁금하실 거예요.

개정안 핵심, 뭐가 바뀌나요

이번에 통과된 국토위 대안의 핵심은 크게 세 가지예요.

기존 법(2024년 8월 개정)은 LH가 피해 주택을 낙찰받아 최대 20년 공공임대로 거주하게 해 주는 구조였어요. 주거 공간은 지켜주지만 보증금 원금을 얼마 돌려받을지는 경매 결과에 맡기는 방식이었거든요. 이번 개정안은 여기에 "그래도 최소 1/3은 회수되게 해주자"는 안전망을 추가했다고 보면 돼요. (뉴스핌, 2026.4.16)

'최소보장제 33%', 정확히 어떻게 계산되나요

가장 오해하기 쉬운 부분이에요. "보증금의 33%를 무조건 돌려받는다"가 아니라 "경매 등으로 돌려받은 금액이 33%에 못 미칠 때 그 차액만큼 국가가 지원한다"가 맞아요.

예를 들어 볼게요. 보증금 3억 원을 날린 피해자 A·B·C가 있다고 칠게요. 이 사람들이 경매를 통해 각자 다른 금액을 회수했다고 할 때, 이번 개정안에서 최소보장금은 이런 식으로 계산돼요.

즉 이미 다른 경로(경매 낙찰, 우선변제, 보증보험 등)로 보증금의 33% 이상을 회수한 경우엔 추가 지원이 없어요. 반대로 0원을 회수했다면 보증금의 33%를 통째로 국가가 지급하는 구조예요.

정부 추경안 기준으로 최소보장제 대상자는 약 4,800명이에요. 예산은 279억 4,100만 원이 편성됐고, 1인당 평균 약 3,310만 원 수준이에요. (서울경제, 2026.4.7)

이 "33%"라는 비율은 원래 50% 안으로 논의됐다가 재정당국이 하향을 요구해 3분의 1로 조정됐어요. 주택임대차보호법상 소액임차인 최우선변제제도로도 보호받지 못하는 고액 보증금 피해자(서울 기준 1억 6,500만 원 초과)를 겨냥한 안전망이라는 성격이 짙어요.

기존 사각지대, 신탁사기·위반건축물도 포함돼요

이번 개정안에서 실무적으로 가장 큰 의미가 있는 변화는 기존에 구제가 거의 불가능했던 피해 유형까지 선지급 대상에 들어온다는 점이에요.

신탁사기 피해자

신탁사기는 임대인(위탁자)이 부동산 소유권을 신탁회사에 형식상 이전한 뒤, 신탁회사 동의 없이 세입자와 전세계약을 체결하는 구조예요. 법적 임대 권한은 신탁회사에 있는데 위탁자가 임의로 계약한 거라서 계약 자체가 무효로 취급되는 경우가 많거든요. 이렇게 되면 전입신고와 확정일자를 다 받아도 대항력과 우선변제권이 원천적으로 약해져서 경매에 가도 배당 순위에서 밀려요.

기존 특별법은 '유효한 임대차계약'을 전제로 했기 때문에 신탁사기 피해자는 피해자 인정 자체가 어려웠어요. 이번 개정안은 선지급·후정산 근거를 새로 만들어서, 경매 결과와 무관하게 국가가 먼저 최소보장금을 주고 나중에 정산하는 길을 열었어요.

위반건축물·깡통 신축빌라

위반건축물(건축법 위반)에 해당하는 피해 주택은 LH가 매입하려 해도 절차가 복잡해서 처리가 지연돼 왔어요. 이번 개정안은 '선매입 후심의' 방식을 도입해서 일단 공공이 매입한 뒤 위반 여부를 정리하는 순서로 바꿨어요. 피해자 주거 안정이 우선인 구조로 설계된 거죠.

공공주택사업자 협의매입 근거

신탁사기 주택의 경우 소유권이 신탁회사에 있어 경매·공매로는 피해자를 구제하기 힘들었어요. 이번에 LH 등 공공주택사업자가 신탁사기 주택을 협의매입할 수 있는 법적 근거가 새로 생겼어요. 이 매입으로 피해 주택이 공공임대로 전환되면 거주 연속성도 확보될 수 있어요.

한 가지 놓치면 안 되는 포인트 — 공공임대와 중복은 안 돼요

기존 법에 따르면 전세사기 피해자는 LH·SH가 공급하는 공공임대주택에 최대 10년간 거주할 수 있었어요. 이번 개정안은 여기에 최소보장제를 추가했지만, 최소보장금을 받으면 공공임대 거주 지원은 포기해야 하는 택일 구조로 설계됐어요. (서울경제, 2026.4.16)

즉 '현금 최소보장 33%' 와 '공공임대 최대 10년 거주' 중 한 쪽을 선택해야 해요. 재정 형평성을 이유로 중복 수혜를 막은 것인데, 피해자 단체에서는 "3분의 1만 돌려받고 남은 3분의 2로 새 거처를 직접 마련해야 한다"는 점을 우려하고 있어요. 어떤 선택이 유리한지는 본인의 회수액, 거주지 시세, 남은 가족 구성 등에 따라 달라지니 시행령이 나온 뒤 꼼꼼히 따져봐야 해요.

현재 피해자 규모는 얼마나 되나요

국토교통부 전세사기피해지원위원회 집계에 따르면 누적 인정 건수는 3만 7,648건 (2026년 3월말 기준)이에요. 2026년 3월 한 달 동안에만 1,685건이 심의됐고, 이 가운데 698건이 신규로 인정됐어요. 부결된 630건은 주로 요건 미충족이었고, 보증보험·최우선변제금으로 전액 회수가 가능해 '적용 제외' 처리된 건도 198건이나 됐어요. (이투데이, 2026.4.6 / 국토교통부 보도자료 기준)

피해자 특성을 들여다보면 블로그 독자층과도 상당히 겹쳐요.

20·30대 청년층이 전체의 약 75%를 차지해요. 지역으로 보면 서울 27.5%, 경기 21.8%, 인천 11.2%로 수도권이 60% 이상이에요. 피해 주택 유형도 다세대(30.3%)·오피스텔(20.8%)·다가구(17.9%)가 많아서 이른바 '깡통빌라·원룸' 피해가 지배적이에요.

개정안 적용 전에 지금 꼭 해야 할 일 — 임차권등기명령

"법이 통과되면 어디에 어떻게 신청해요?"라고 묻는 분들이 많은데, 정직하게 말하면 당장 HUG나 지자체에 전화해도 접수가 시작되지 않아요. 본회의 통과 후 공포·시행령 제정까지 최소 몇 달이 걸리거든요. 다만 지금 당장 움직여야 하는 게 하나 있어요. 임차권등기명령이에요.

임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금을 못 받은 임차인이 법원에 신청해서 등기부에 임차권을 올리는 제도예요. 이 등기를 해 두면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지돼요. 더 중요한 건, HUG 선지급도, 앞으로 만들어질 특별법 최소보장 신청도 거의 모두 임차권등기 완료를 전제로 한다는 점이에요.

출처: 찾기쉬운 생활법령정보 "임차권등기명령 신청" (law.go.kr 연계)

피해자 인정, 어떻게 받나요

이미 피해를 입었다면 임차권등기와 동시에 전세사기피해자 결정 신청도 준비해야 해요. 이게 있어야 특별법의 모든 지원(경매 유예, 저리 대환, 공공매입, 그리고 이번에 신설되는 최소보장제)을 받을 수 있거든요.

인정 요건 4가지

다음 네 가지를 모두 갖춰야 '전세사기피해자'로 결정받을 수 있어요.

1. 주택 인도(실제 거주) + 전입신고 + 확정일자를 갖췄을 것
2. 임대차보증금이 5억 원 이하(지역 여건에 따라 2억 가감 조정 가능)
3. 다수 임차인(2인 이상)에게 보증금 미반환 피해가 발생했거나 예상될 것
4. 임대인이 보증금 반환 채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유

신청 경로

• 피해주택 소재지 또는 주소지 시·군·구청에 방문·우편 접수
• 온라인: 전세사기피해자 지원관리시스템 에서 전자 신청

심사 기간

부결되면 결정 송달일로부터 30일 이내에 이의신청할 수 있어요. 이의신청 재심의 결과는 20일 이내에 나와요.

지금 바로 챙겨야 할 서류 6가지

시행령이 나오기 전까지 마냥 기다리기보다는, 그 사이에 서류를 갖춰 두는 게 현명해요. 피해자 인정과 최소보장 신청 양쪽에서 공통으로 요구되는 자료예요.

임차권등기가 아직이라면 이 목록 가장 위에 둬야 해요. 등기 결정문이 함께 제출되면 피해자 인정률이 크게 올라가거든요.

선지급은 언제부터? HUG 절차와 연결해서 보기

선지급 집행 주체는 주택도시보증공사(HUG) 가 유력해요. HUG는 이미 전세보증금반환보증 가입자들에게 보증사고 발생 시 보증금을 대신 지급하는 이행청구 절차를 운영하고 있거든요. 이번 개정안의 선지급은 이 이행 절차를 확장하는 형태로 집행될 가능성이 커요. (HUG 전세사기피해자지원 안내)

HUG 기존 이행 절차는 다음 흐름이에요.

1. 보증사고 발생(만료 후 1개월 또는 경·공매 배당 부족)
2. 임차인이 영업점 또는 온라인 이행청구
3. 임차권등기명령 완료 서류 제출
4. HUG 이행심사 (약관상 1개월, 실무 6~8주)
5. 대위변제증서 제출·명도 완료
6. 보증금 수령

이번 개정안의 최소보장도 비슷한 흐름을 따를 것으로 보여요. 달라지는 건 보증보험에 가입하지 않았거나 가입이 불가능했던 피해자도 이 창구를 이용할 수 있게 된다는 점이에요. 그래서 지금 당장 HUG 앱이나 안심전세포털을 통해 기존 피해자 지원 프로그램(월세 지원, 대환 대출, 법률 지원)부터 먼저 신청해 두면 시행령이 나왔을 때 바로 이어받을 수 있어요.

전세보증보험에 가입된 집이었는지 확인하는 방법은 예전 글에서 따로 정리했어요. 보증보험이 살아 있다면 이번 개정안을 기다리지 않고도 바로 HUG 이행청구가 가능하니 먼저 점검해 보시는 걸 추천해요.

이번 개정안으로도 피하지 못하는 함정 4가지

개정안이 분명 개선이기는 하지만 '선구제 전액'이 아닌 점, 실제 지급이 수개월 뒤라는 점에서 놓치기 쉬운 부분이 있어요.

1. 임차권등기를 안 한 채 이사부터 나가면 대항력·우선변제권을 잃어서 최소보장 신청 자체가 막힐 수 있어요.
2. 공공임대 입주 vs 최소보장금은 중복 불가예요. 어떤 선택이 유리한지는 본인 상황에 맞춰 시행령 발표 후 재계산해야 해요.
3. '대행 수수료'를 요구하는 민간 업체를 조심해요. 피해자 인정 신청과 임차권등기명령은 본인이 직접 하거나 대한법률구조공단을 통해 무료 상담을 받을 수 있어요.
4. 보증금이 5억 원을 넘으면 기본 요건에서 벗어날 수 있어요. 다만 지역 여건에 따라 2억 원 한도로 가감 조정이 가능하니 포기하지 말고 지자체에 상담해 볼 필요가 있어요.

개정 이력을 한 줄로 정리하면

전세사기를 예방하는 기본적인 체크리스트는 2026년 개정된 '전입신고 즉시 대항력' 내용을 반영해 따로 정리했으니 앞으로 새로 계약할 분들은 그 글도 참고해 주세요.

자주 묻는 질문

정리하면

이번 개정안은 피해자에게 '다시 계약 전의 재산 상태'로 돌려주는 해법은 아니에요. 그럼에도 경매 결과 0원 배당으로 한 푼도 못 건지는 최악의 시나리오에서 적어도 보증금의 3분의 1은 국가가 지켜주는 안전판이 생긴다는 게 가장 큰 의미예요. 특히 신탁사기·위반건축물처럼 그동안 구제 자체가 어려웠던 분들에게는 실질적인 변화가 될 거예요.

다만 실제 지급까지는 본회의 통과 → 공포 → 시행령 제정 → 신청 개시의 순서를 밟아야 하니, 그 시간 동안 할 수 있는 건 임차권등기 완료와 피해자 인정 신청 서류 준비 두 가지예요. 오늘 바로 할 수 있는 걸 먼저 해 두면, 시행령이 나왔을 때 가장 앞줄에서 접수할 수 있어요.

아직 계약 중이거나 새로 전세를 알아보는 분들이라면 전세 계약 단계별 체크리스트와 전세 vs 월세 총비용 비교를 먼저 챙겨서 예방부터 꼼꼼히 점검해 보시는 게 우선이에요. 만기가 다가와 갱신·신규·매매 전환을 고민 중이라면 그 글도 함께 참고해 주세요.

이 글은 정보 제공 목적이며, 법률 자문을 대체하지 않습니다. 실제 피해자 인정·신청은 관할 지자체, 국토교통부 전세사기피해지원위원회, 대한법률구조공단 등의 공식 안내를 따라 진행해 주세요.