요즘 부동산 뉴스에 '급매'라는 단어가 하루에도 열 번씩 나오죠. 서울 아파트 매물이 7만 8천 건으로 올해 최고를 찍었어요. (서울경제, 2026.03)
왜 갑자기 이렇게 많이 나왔을까요?
답은 하나예요. 5월 9일이거든요. 이날 양도세 중과 유예가 끝나요. 다주택자 입장에서는 이 날짜 전에 안 팔면 세금이 2~3배로 뛰니까, 지금 급하게 매물을 내놓고 있는 거예요.
그런데 이건 집 파는 사람 얘기잖아요. 집 사고 싶은 무주택자 입장에서는 뭘 해야 할까요? 급매가 쏟아지는 지금이 기회인 건지, 조심해야 할 건 뭔지 정리해봤어요.
지금 무슨 일이 벌어지고 있는 건지
양도세 중과라는 건 간단해요. 집을 여러 채 가진 사람이 조정대상지역에 있는 주택을 팔 때, 세금을 기본보다 훨씬 많이 내야 하는 제도예요.
원래 이게 시행 중이었는데, 2022년 5월에 "일단 중과를 유예하겠다"고 했어요. 그때부터 4년 가까이 다주택자도 기본세율만 내고 있었거든요.
그런데 이 유예가 2026년 5월 9일에 진짜 끝나요. 더 이상 연장 없이 확정됐어요. 5월 10일부터는 중과세율이 부활해요. (정책브리핑, 2026.02.12)
여기서 한 가지 헷갈리기 쉬운 게 있어요.
조정대상지역이랑 토지거래허가구역은 다른 거예요. 서울은 둘 다 해당되는데, 규제 내용이 달라요.
- 조정대상지역: 양도세 중과, 취득세 중과, LTV(주택담보대출비율) 규제 등 세금·대출 관련 규제
- 토지거래허가구역: 매매할 때 구청 허가를 받아야 해요. 실거주 의무도 있고, 허가에 최대 15일이 걸려요
현재 조정대상지역은 서울 25개 구 전체 + 경기 12곳(과천·광명·성남분당·수정·중원·수원영통·팔달·장안·안양동안·용인수지·의왕·하남)이에요. (정책브리핑, 2026.02)
세금이 얼마나 달라지는 건데요
솔직히 숫자를 보면 좀 놀라요.
지금은 유예 기간이라서, 다주택자도 1주택자와 똑같은 기본세율(6~45%)을 내고 있어요. 장기보유특별공제(오래 보유할수록 세금을 깎아주는 제도)도 받을 수 있고요.
5월 10일부터는 이래요.
| 구분 | 양도소득세율 | 지방소득세 포함 최고세율 |
|---|---|---|
| 기본세율 (유예 중) | 6~45% | 49.5% |
| 2주택 중과 | 기본 + 20%p | 71.5% |
| 3주택 중과 | 기본 + 30%p | 82.5% |
3주택 이상이면 양도차익의 82.5%를 세금으로 내야 하는 거예요. 10억 벌면 8억 2,500만원이 세금인 셈이죠. (소득세법 제104조, 지방소득세 10% 포함)
여기에 장기보유특별공제도 배제돼요. 소득세법 제95조 제2항에 따라, 중과 대상 주택은 아무리 오래 가지고 있어도 공제를 받을 수 없어요. 이게 진짜 치명적인 부분이에요.
세율도 올라가고, 공제도 사라지니까 실제 세금 차이는 엄청나요.
양도차익 5억 원이면 세금이 얼마나 차이 나나요
조정대상지역, 15년 보유한 주택을 기준으로 계산해봤어요.
| 구분 | 세금 (지방소득세 포함) | 유예 기간 대비 차이 |
|---|---|---|
| 유예 기간 중 | 약 1억 2,547만원 | - |
| 2주택 중과 (5/10 이후) | 약 3억 447만원 | +1억 7,900만원 |
| 3주택 중과 (5/10 이후) | 약 3억 5,647만원 | +2억 3,100만원 |
유예 중이면 1억 2,500만원인 세금이, 2주택 중과가 붙으면 3억 원이 넘어요. 같은 집을 파는데 세금이 2.4배 차이가 나는 거예요.
국세청이 제시한 더 큰 사례도 있어요. 양도가 20억·취득가 10억·15년 보유 기준으로, 유예 중 2주택자가 내는 세금은 2.57억인데 유예 종료 후에는 5.83억이에요. 차이가 3억 2,550만원이에요. (정책브리핑, 2026.02.12)
그래서 급매가 쏟아지는 거예요
이 세금 차이 때문에, 다주택자들이 5월 9일 전에 팔려고 서두르고 있어요.
숫자로 보면 확연해요.
| 지표 | 수치 |
|---|---|
| 서울 아파트 매물 (3/19) | 7만 8,459건 (올해 최고) |
| 1월 대비 증가 | +40% (5.6만 → 7.8만 건) |
| 하루 평균 거래 | 약 400건 |
| 3월 토허 신청 (3/19까지) | 5,027건 (2월 전체 4,521건 초과) |
토지거래허가 신청이 몰리고 있다는 건, 실제로 계약이 터지고 있다는 뜻이에요. 노원구(622건), 강서구(336건), 성북구(317건) 순으로 많거든요. 15억 이하 중저가 아파트 중심으로 거래가 활발해요. (서울경제, 2026.03)
전문가들은 3월 하순~4월 초순이 급매 절정이라고 봐요. 토허 허가에 최대 15일이 걸리니까, 5월 9일 전에 잔금까지 치려면 4월 중순이 실질적인 마지노선이에요.
4월이 되면 '급매' 앞에 '초'자가 붙는 매물도 나올 거라는 전망이에요. (한국AI부동산신문, 2026.03)
무주택자가 지금 해야 할 3가지
급매가 쏟아지는 건 맞지만, 무턱대고 뛰어들 일은 아니에요. 준비할 건 준비하고 움직여야 해요.
1. 급매 물건 찾는 법
급매는 인터넷보다 현장이 빨라요. 급하게 파는 매물은 온라인에 올라오기 전에 중개업소에서 먼저 소화되는 경우가 많거든요.
- 관심 지역 중개업소 2~3곳 직접 방문해서 "이 가격대 매물 나오면 바로 연락 달라"고 미리 말해두세요
- 부동산 앱(아실, 호갱노노)에서 매물 증감 추이를 매일 확인하세요
- 탐색 범위는 넓게 — 특정 단지만 고집하면 기회를 놓칠 수 있어요. 인근 대단지까지 함께 보는 게 유리해요
급매인지 판단하는 기준은요. KB시세나 국토부 실거래가 대비 5~10% 이상 저렴한 매물이면 급매 신호예요. 같은 단지 내 다른 매물과 가격을 비교해보는 것도 좋아요.
2. 대출·자금 미리 점검하기
급매를 찾아도 돈이 안 되면 소용없잖아요. 미리 확인해야 할 게 있어요.
- 스트레스 DSR: 2026년부터 적용되고 있어요. 실제로 받는 금리보다 높은 금리(수도권 +3%p)로 상환 능력을 계산하기 때문에, 예전보다 대출 한도가 줄었어요
- LTV(담보인정비율): 조정대상지역은 **50%**예요. 5억짜리 집이면 최대 2.5억까지 빌릴 수 있는 거죠
- 계약금: 통상 매매가의 **10%**를 현금으로 준비해야 해요
은행마다 금리랑 한도가 다르니까, 3곳 이상 비교해보세요. 신용점수를 미리 올려두면 금리 협상에서 유리해요.
정책자금도 확인해보세요. 신생아 특례대출, 생애최초 주택구입 같은 제도는 소득 요건만 맞으면 시중 대출보다 유리한 조건이거든요. 특히 6억 이하 주택이라면 정책자금 혜택이 가장 크답니다.
전세 낀 매물을 노린다면
전세 낀 매물은 전세보증금이 있어서 실제 필요한 현금이 적어요. 다만 토지거래허가구역에서는 갭투자(전세 끼고 매수)가 제한되니까 반드시 확인하세요. 전세대출 상품 비교가 필요하다면 전세자금대출 8개 상품 비교 글을 참고하세요.
3. 계약 전에 꼭 확인할 것들
서울 전역이 토지거래허가구역이에요. 일반 매매와 다른 점이 꽤 있어요.
토지거래허가: 계약 전에 구청 허가를 받아야 하는데, 최대 15일이 걸려요. 4월 중순 이후에 계약하면 5월 9일까지 잔금 처리가 안 될 수 있어요.
가계약 불인정: 정부가 명확하게 밝혔어요. 구두 합의, 가계약서, 사전약정은 인정 안 되거든요. 정식 매매계약서 작성 + 계약금 입금 증빙만 유효해요.
실거주 의무: 매수하면 입주해야 해요. 기존 조정대상지역(강남·서초·송파·용산)은 허가일로부터 4개월 이내, 나머지 신규 조정지역은 6개월 이내가 기한이에요.
단, 전세 낀 매물을 무주택자가 매수하는 경우에는 실거주 의무가 유예돼요. 기존 임대차 계약 종료일까지(상한 2028년 2월 11일) 유예받을 수 있어요. 주담대가 있다면 전입신고도 '대출 실행일+6개월' 또는 '임대차 종료일+1개월' 중 더 늦은 시점까지 여유가 있고요.
이것만은 조심하세요
급매라고 무조건 싸진 않아요
"급매"라는 이름이 붙어 있어도 실제로 싼 건지 확인해야 해요. 국토부 실거래가 공개 시스템에서 같은 단지, 같은 평형의 최근 거래 가격을 반드시 비교하세요. 호가만 보고 판단하면 안 돼요.
- 토허 소요기간을 간과하지 마세요. 4월 중순이 넘으면 5월 9일 전 잔금 처리가 안 될 수 있어요. 시간 여유를 두고 움직여야 해요
- 대출 한도를 꼭 먼저 확인하세요. 계약하고 나서 잔금 대출이 안 나오면 큰일이에요. 스트레스 DSR 반영 후 실효 한도를 은행에서 미리 조회하세요
- 보유세도 같이 계산하세요. 올해 공시가격이 평균 18% 올랐거든요. 매수 후 내야 할 재산세·종부세까지 미리 계산해두세요
- "지금 아니면 안 된다"는 조급함은 금물이에요. 급매 물량은 5월 이후에 줄겠지만, 예산을 넘기는 무리한 매수보다는 실거주 범위 안에서 판단하는 게 맞아요
지금 당장 집을 사는 게 아니더라도, 주택 마련 계획이 있다면 청약이라는 선택지도 함께 살펴보세요.
이 글은 정보 제공 목적이며, 특정 부동산의 매수·매도를 권유하지 않습니다. 투자 결정은 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다.