"보증금 3천만원 올려야 연장할 수 있대." 전세 만기 석 달 전에 이런 연락 받으면 머릿속이 복잡해지죠. 이 돈이면 차라리 대출 받아서 사는 게 낫지 않을까? 아니면 다른 데로 옮겨야 하나?
서울 전세가 46주 연속 오르고 있어요. 이사철까지 겹치면서 매물은 줄고, 가격은 계속 올라가는 상황이에요. 숫자로 한번 따져볼게요.
지금 서울 전세 시장, 숫자로 보면 이래요
한국부동산원 기준으로 서울 아파트 전세가가 46주 연속 올랐어요. 거의 1년 가까이 쉬지 않고 오른 거예요.
KB부동산이 발표하는 전세수급지수는 157.7까지 올라갔어요. 이 지수는 100이 균형인데, 100보다 높으면 "전세 구하는 사람이 매물보다 많다"는 뜻이에요. 157.7이면 2021년 전세 대란 이후 가장 높은 수치예요.
왜 이렇게 됐냐면, 올해 서울 아파트 입주 물량이 1만 6,262가구로 작년보다 56% 급감했거든요. 집을 구하려는 사람은 그대로인데 새로 나오는 물건이 절반으로 줄었으니 가격이 오를 수밖에 없는 구조예요.
실제로 서울 전세 매물은 전년 동기 대비 41.4% 줄었어요.
왜 이렇게 오르는 건지 원인 3가지
첫째, 입주 물량 절벽이에요. 2026년 서울 신규 입주는 1.6만 가구인데, 서울 연간 전세 수요(약 15만 건)에 비하면 턱없이 부족해요. 신축 입주가 줄면 기존 전세 매물도 함께 줄어들어요.
둘째, 갱신권 만료 물량이 쏟아지고 있어요. 2022년에 임대차 3법 시행 후 계약한 전세들이 올해 갱신권 2+2년을 다 쓰고 만료돼요. 그동안 5% 상한으로 묶여있던 전세금이 시세대로 조정되면서 가격이 확 뛰는 거예요.
서울 계약갱신율이 **46.87%**예요. 작년 같은 기간 35.55%에서 11%p나 올랐어요. 그만큼 많은 세입자가 갱신권을 쓰고 있다는 건데, 이 갱신권이 소진되면 신규 계약으로 전환되면서 시세 충격이 와요.
셋째, 매매 관망세가 전세 수요를 키우고 있어요. 금리 부담과 규제 때문에 "사기엔 부담스럽고, 일단 전세로 버티자"는 수요가 몰리면서 전세 시장에 압력이 집중되고 있어요.
경기·인천도 전세 매물이 사라지고 있어요
"서울이 비싸니까 경기·인천으로 가자" — 이렇게 생각하는 분들이 많은데, 거기도 상황이 만만치 않아요.
| 지역 | 전세 매물 감소율 | 계약갱신율 |
|---|---|---|
| 서울 | -41.4% | 46.87% |
| 경기 | -49.8% | 38.71% |
| 인천 | -52.4% | 38.86% |
전년 동기 대비, 2026년 3월 기준 | 출처: 부동산빅데이터, 국토부 실거래가
경기·인천은 서울보다 매물 감소율이 더 높아요. 특히 인천은 매물이 반 넘게 줄었어요. 서울에서 밀려난 수요가 수도권으로 퍼지면서 "풍선효과"가 나타나고 있는 거예요.
주택산업연구원은 올해 서울 아파트 전세가가 4.7% 오를 거라고 전망했어요. 보증금 3억이면 1,400만원 정도 더 오른다는 얘기예요.
전세 갱신 vs 매매 전환, 보증금 3억 기준으로 비교해봤어요
전세 만기가 다가올 때 선택지는 크게 세 가지예요. 보증금 3억 기준으로 각각 얼마나 드는지 비교해볼게요.
| 항목 | 갱신권 사용 | 신규 전세 | 매매 전환 (6억 아파트) |
|---|---|---|---|
| 보증금/매매가 | 3.15억 (+5%) | 3.5억 (+17%) | 6억 |
| 추가 필요 자금 | 1,500만원 | 5,000만원 | 1.8억 (LTV 70%) |
| 월 부담 | 0원 | 0원 | 약 140만원 (이자만 납부 시) |
| 자산 형성 | 없음 | 없음 | 원금 상환분만큼 |
| 2년 총 비용 | 1,500만원 | 5,000만원 | 약 3,360만원 (이자 2년) + 1.8억 (자기자본) |
| 리스크 | 낮음 | 보증금 상승 | 집값 하락 가능성 |
매매 전환 기준: 6억 아파트, LTV 70%(대출 4.2억), 금리 연 4.0%, 이자만 납부 기준 | 전세가율 약 55%
갱신권이 남아있으면 무조건 쓰는 게 유리해요. 5% 상한 덕분에 1,500만원만 추가하면 되는데, 신규 계약은 5,000만원이 필요하거든요. 2년 동안 3,500만원 차이예요.
매매 전환은 자기자본 1.8억이 있어야 해요. 대신 집값이 오르면 자산이 되고, 전세 불안에서 벗어날 수 있어요. 현재 서울 아파트 전세가율이 약 55%인데, 전세가율이 높을수록(60% 이상) 매매 전환이 상대적으로 유리해요.
매매 전환 전 대출 한도부터 조회하세요
카카오뱅크·토스뱅크 앱에서 5분이면 주담대 한도를 조회할 수 있어요. 실제로 얼마까지 빌릴 수 있는지 먼저 확인하고 판단하는 게 순서예요. 금리가 궁금하다면 고정 vs 변동금리 비교 글도 참고해보세요.
상황별로 정리하면 이래요
내 상황에 맞는 선택이 다르기 때문에, 아래 기준으로 판단해보세요.
갱신권이 남아있다면 → 무조건 갱신이에요. 5% 상한이 지금 시장에서는 엄청난 혜택이거든요. 갱신하면서 전세 계약 체크리스트도 꼭 확인하세요. 갱신이라고 대충 넘기면 안 돼요.
갱신권 소진 + 여유자금 있다면 → 매매 전환을 진지하게 검토해볼 시점이에요. 특히 전세가율 60% 이상인 지역이라면 추가 자금 부담이 상대적으로 적어요. 보금자리론 금리도 확인해보세요. 4월에 올랐지만 여전히 시중은행보다 낮은 경우가 있어요.
갱신권 소진 + 자금 부족이라면 → 지역 이동이나 신규 전세를 찾아야 해요. 다만 경기·인천도 매물이 빠르게 줄고 있으니 일찍 움직이는 게 중요해요. 새 집을 구할 때 전세사기 예방 체크리스트는 필수예요. 전세대출을 새로 받는다면 전세대출 8개 상품 비교도 참고하세요.
전세보증보험 가입 여부, 지금 바로 확인하세요
전세 보증금을 올려서 갱신할 때도 전세보증보험 갱신이 필요해요. HUG·SGI·HF 세 곳 중 가입 가능한 곳이 있는지 확인하고, 보증금 인상분도 보장 범위에 포함되는지 체크하세요.
정리하면
서울 전세 시장이 쉽게 안정될 가능성은 낮아요. 입주 물량이 올해 바닥이고, 갱신권 만료 물량은 계속 나오거든요.
하지만 숫자를 알면 최소한 손해 보는 결정은 피할 수 있어요. 갱신권이 있으면 쓰고, 매매로 갈아탈 여력이 있으면 대출 한도부터 조회하고, 이사해야 한다면 빨리 움직이세요. 어떤 선택이든 "지금 내 상황에서 가장 비용이 적은 길"을 숫자로 확인하는 게 첫 번째예요.