올해 집 살 계획이 있다면, 작년에 봤던 대출한도 숫자는 잊어야 해요. 스트레스 DSR 3단계가 전면 시행되고, 10.15 부동산 대책까지 겹치면서 수도권 대출한도가 최대 2억원 가까이 줄었거든요.
"그래서 나는 얼마까지 빌릴 수 있는 건데?"라는 질문에 답하려고, 연봉 구간별로 직접 계산해봤어요.
스트레스 DSR, 30초 안에 이해하기
DSR은 연소득 대비 연간 원리금 상환 비율이에요. 은행은 이 비율이 40%를 넘으면 대출을 안 내줘요.
여기에 스트레스 금리라는 게 붙어요. 쉽게 말하면 "지금 금리가 4%라도, 나중에 7%까지 오를 수 있으니 그 기준으로 한도를 깎겠다"는 거예요. 실제로 갚는 금리가 오르는 건 아니고, 한도를 계산할 때만 높은 금리를 적용하는 거죠.
스트레스 금리가 높을수록 "이 사람이 미래에 갚아야 할 돈"이 커지니까, 빌릴 수 있는 금액은 줄어들어요.
1단계부터 3단계까지, 뭐가 달라졌나
스트레스 DSR은 2024년 2월부터 단계적으로 도입됐어요.
| 단계 | 시행일 | 적용 대상 | 스트레스 금리 적용 비율 |
|---|---|---|---|
| 1단계 | 2024년 2월 | 은행 주담대만 | 25% (0.38%p) |
| 2단계 | 2024년 9월 | +신용대출, +2금융 주담대 | 50% (0.75%p) |
| 3단계 | 2025년 7월 | 전 금융권 모든 가계대출 | 100% (1.5%p) |
| 10.15 강화 | 2025년 10월 | 수도권·투기과열지구 | 하한 3.0%p로 상향 |
핵심 변화가 두 번 있었어요. 2025년 7월에 3단계가 시행되면서 스트레스 금리가 1.5%p 전부 적용됐고, 같은 해 10월 15일 부동산 대책으로 수도권은 스트레스 금리 하한이 3.0%p로 두 배가 됐어요.
지방(비수도권)은 부동산·건설 경기 침체를 고려해서 아직 2단계(0.75%p)에 머물러 있어요. 이 유예는 2026년 6월 30일까지예요.
연봉별 대출한도, 얼마나 줄었을까
수도권에서 변동금리로 주담대를 받는다고 가정하고, 연소득별 한도 변화를 계산해봤어요.
| 연소득 | 규제 전 | 3단계(1.5%p) | 현재(3.0%p) | 감소액 |
|---|---|---|---|---|
| 4,000만원 | 2.8억원 | 2.3억원 | 2.0억원 | ▼8,000만원 |
| 5,000만원 | 3.5억원 | 2.9억원 | 2.5억원 | ▼1.0억원 |
| 6,000만원 | 4.2억원 | 3.5억원 | 3.0억원 | ▼1.2억원 |
| 8,000만원 | 5.6억원 | 4.7억원 | 4.0억원 | ▼1.6억원 |
| 1억원 | 6.98억원 | 5.87억원 | 5.01억원 | ▼1.97억원 |
연봉 5,000만원이면 수도권 아파트 3.5억까지 가능했는데, 지금은 2.5억이 한계예요. 6억원짜리 주담대를 받으려면 예전엔 연봉 8,600만원이면 됐지만, 지금은 최소 1억 2,000만원이 필요해요.
계산 전제조건
위 표는 주담대 30년 만기, 원리금균등상환, 금리 4%, 기존 대출 없음, DSR 40%(은행) 기준이에요. 실제 한도는 금리 수준, 기존 대출, 은행별 심사 기준에 따라 달라질 수 있어요.
금리 유형을 바꾸면 한도가 달라져요
스트레스 금리는 금리 유형에 따라 다르게 적용돼요. 변동금리는 100% 전부 적용되지만, 고정금리는 아예 적용되지 않아요.
| 금리 유형 | 적용 비율 | 수도권 가산 금리 | 연소득 1억 기준 한도 |
|---|---|---|---|
| 변동금리 | 100% | 3.0%p | 5.01억원 |
| 혼합형 (5년 고정) | 60~80% | 1.8~2.4%p | 약 5.4억원 |
| 주기형 (5년) | 40% | 1.2%p | 약 5.8억원 |
| 순수 고정금리 | 0% | 0%p | 약 6.0억원 |
같은 연봉 1억인데, 변동금리와 순수 고정금리의 한도 차이가 약 1억원이에요. 한도가 부족하다면 금리 유형부터 바꿔보는 게 가장 빠른 방법이에요.
다만 고정금리는 초기 금리가 변동금리보다 높아요. 한도는 늘지만 매달 내는 이자도 늘어나니까, 총 이자 부담과 한도 사이에서 본인 상황에 맞게 판단해야 해요. 금리 유형별 차이가 더 궁금하다면 주담대 고정금리 vs 변동금리 비교 글을 참고해보세요.
전세대출은 어떻게 되나요
전세대출은 상황에 따라 달라요.
- 무주택자 전세대출: DSR 자체가 적용되지 않아요. 스트레스 DSR 3단계와 무관하게 기존대로 빌릴 수 있어요.
- 1주택자 수도권 전세대출: 2025년 10월 29일부터 이자상환분만 DSR에 반영돼요. 원금은 만기에 돌려받는 특성 때문에 제외됐어요.
- 정책대출(버팀목 등): DSR 적용 대상이 아니에요.
1주택자라면 전세대출 이자가 DSR에 잡히면서 추가 대출(주담대, 신용대출) 여력이 줄어들 수 있어요. 예를 들어 전세대출 3억원(금리 4%)이면 연 이자 1,200만원이 DSR에 반영돼서, 추가 대출 여력이 2,000~3,000만원 정도 줄어요.
전세대출 상품별 금리 차이가 궁금하다면 전세대출 8개 상품 비교 글도 확인해보세요.
수도권 vs 지방, 한도 차이가 1억이에요
지방은 부동산 경기 침체를 고려해서 아직 2단계(스트레스 금리 0.75%p)에 머물러 있어요. 그래서 같은 연봉이라도 한도 차이가 커요.
| 금리 유형 | 수도권 (3.0%p) | 지방 (0.75%p) | 차이 |
|---|---|---|---|
| 변동금리 (연소득 1억) | 5.01억원 | 6.04억원 | +1.03억원 |
| 혼합형 (연소득 1억) | 약 5.4억원 | 약 6.0억원 | +약 0.6억원 |
지방에서 집을 살 계획이 있다면 이 유예 기간을 활용하는 게 유리해요. 다만 2026년 하반기 이후에는 경기 회복 여부에 따라 3단계로 전환될 수 있어요.
대출한도 늘리는 현실적인 방법 5가지
한도가 부족하다면 이 순서로 체크해보세요.
1. 안 쓰는 마이너스통장부터 해지하세요
마이너스통장은 한 번도 안 쓰더라도 전체 한도가 DSR에 잡혀요. 5,000만원짜리 마통이 있으면 그 원리금 상환액만큼 주담대 한도가 줄어들어요. 카드론, 고금리 신용대출도 마찬가지예요.
2. 고정금리를 선택하세요
위에서 봤듯이 순수 고정금리는 스트레스 금리가 0%예요. 한도만 놓고 보면 변동금리 대비 최대 1억원 더 빌릴 수 있어요.
3. 대출 기간을 40년으로 늘리세요
30년에서 40년으로 만기를 늘리면 연간 원리금 상환액이 10~15% 줄어요. DSR이 낮아지니 한도가 올라가죠. 대신 총 이자는 늘어나요.
4. 배우자 소득을 합산하세요
공동명의로 대출받으면 DSR의 분모(연소득)가 커져요. 맞벌이라면 합산 소득으로 계산하면 한도가 훨씬 여유로워져요.
5. DSR 계산기로 미리 확인하세요
은행에 가기 전에 토스나 핀다의 DSR 계산기로 내 한도를 먼저 확인해보세요. 기존 대출까지 포함해서 시뮬레이션할 수 있어요.
정책대출을 활용하는 것도 방법이에요. 디딤돌 대출처럼 DSR 규제를 적게 받는 상품이 있으니 자격 조건을 확인해보세요.
수도권 변동금리 기준으로 대출한도가 14~28% 줄었으니, 올해 대출 계획이 있다면 미리 한도를 확인해보는 게 정말 중요해요. DSR 계산기부터 돌려보고, 금리 유형별로 시뮬레이션해보고, 기존 대출 정리부터 시작하면 생각보다 여유가 생길 수 있어요.
출처: 금융위원회 "3단계 스트레스 DSR 시행방안" 보도자료, 금융위원회 "주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안" FAQ, 전국은행연합회 소비자포털 스트레스 금리 공시, KB의 생각, 뱅크샐러드, 토스뱅크, 한국일보, 헤럴드경제