28개월 만에 최고로 오른 주담대, 보금자리론은 5월 1일 또 올라가요. 갈아탈지 신청할지

5월 1일에 또 0.25%p 올라요. 4월 1일 0.30%p 인상에 이어 한 달 만 다시예요. 그런데 이번엔 분위기가 달라요. 시중은행 5년 고정이 4.25~4.74%까지 내려오면서 보금자리론과 금리가 뒤집혔거든요.

주담대 평균은 28개월 만 최고치, 1분기 5대 은행 연체율은 0.40% 사상 최고예요. 보금자리론 보유자는 갈아탈지, 신청 검토자는 D-2까지 마지막으로 신청할지, 변동 주담대 보유자는 고정으로 바꿀지 — 결정을 한꺼번에 마주한 시점이에요.

5월 1일 보금자리론, 무엇이 어떻게 바뀌나요

한국주택금융공사(HF)가 5월 1일 신청분부터 0.25%p 올린다고 공식 발표했어요. (주택금융공사 보도자료, 2026.04.24)

올해 들어 벌써 네 번째 인상이에요. 작년 12월에는 3.65~3.95%였던 금리가 다섯 달 만에 4.60~4.90%까지 올라왔으니, 누적으로 0.95%p가 인상된 셈이에요. 이전 글 4월 1차 0.30%p 인상 시뮬레이션도 함께 참고하면 흐름이 더 분명해져요.

5월 1일 적용 금리표

우대 폭은 최대 1.0%p예요. 저소득 청년, 신혼가구, 장애인·한부모 가정 같은 사회적 배려층, 전세사기 피해자가 대상이거든요.

5월 11일 규제지역은 +0.10%p 더 올라요

5월 11일 신청분부터는 규제지역에 한 번 더 가산금리가 붙어요. 담보주택이 투기지역·투기과열지구·조정대상지역에 있는 경우인데, 지금 기준으로는 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구가 해당돼요.

규제지역 가산금리 0.10%p가 더해지면 일반 차주 기준 최대 5.0%까지 올라가요. 4.90%(50년) + 0.10%p = 5.00%인 거죠. 5%를 넘는 건 약 3년 반 전, 그러니까 2022년 12월 이후 처음이에요.

시중은행이 더 싸진 게 처음이에요

이번 인상이 화제가 된 진짜 이유는 시중은행과 금리가 뒤집혔다는 점이에요. 정책 서민 대출이 시장금리보다 비싸진 거죠.

5대 시중은행 5년 고정 주담대 금리

5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 5년 주기형(고정) 주담대 최저금리는 4.25~4.74% 수준이에요. (파이낸셜뉴스, 2026.04.28)

5년 고정 평균이 4% 초중반대인 시점에 보금자리론은 4.60~4.90%니까, 0.30~0.70%p 정도 차이가 나는 구간이 생긴 거예요.

5년 고정은 5년 동안만 금리가 묶이고 이후 다시 산정되는 구조라서, 50년 만기 보금자리론과 단순 비교하기는 어려워요. 다만 앞으로 5년 동안 부담할 이자만 놓고 보면 시중은행 쪽이 낮은 케이스가 처음으로 의미 있게 생긴 시점이에요.

"무용론" 보도가 나온 배경

정책대출의 본래 목적은 시장보다 싼 금리로 무주택자나 저소득층의 내 집 마련을 돕는 거잖아요. 그런데 시중은행보다 비싸지면 정책대출의 존재 이유가 흐릿해지는 거고요. 일부 매체가 "무용론"이라는 표현을 쓰는 것도 이 맥락이에요.

청년·신혼·사회배려층 우대 적용 시 3.60~3.90%까지 내려가긴 하는데, 우대 대상이 한정적이라서 일반 차주 입장에서는 시중은행 5년 고정으로 갈아타는 게 단순 산수상 더 유리해진 케이스가 늘었어요.

주담대 가중평균 28개월 만 최고

여기에 한국은행 발표가 더해지면서 차주 부담은 한 단계 더 무거워졌어요.

한국은행 "2026년 3월 금융기관 가중평균금리"에 따르면 3월 신규취급액 기준 주담대 평균은 **연 4.34%**예요. 2023년 11월 4.48% 이후 가장 높은 수치죠. (한국은행 보도자료, 2026.04.28)

눈여겨볼 부분은 주담대 변동(4.39%)이 고정(4.32%)보다 높아진 거예요. 통상 변동이 더 비싸지는 시기는 시장이 금리 정점을 가까스로 통과하고 있다는 신호로 해석되기도 해요. 고정 vs 변동 결정 기준을 다시 점검할 시점인 거죠.

가계 연체율 0.40%이 같이 올라왔어요

5대 시중은행의 1분기 말 연체율은 단순 평균 **0.40%**예요. 작년 4분기 말 0.34% 대비 +0.06%p 상승했고, 5대 은행 모두 동반 상승했거든요.

같은 시기 4대 금융지주(KB·신한·하나·우리)의 부실채권(NPL) 잔액은 13조 6,203억원으로 사상 최대를 찍었어요. KB금융 NPL은 전 분기 대비 16.9% 늘어 3조 5,799억원이 됐고, 신한금융 NPL 비율은 0.81%로 +0.09%p 올라갔어요.

갈아탈지 vs 마지막으로 신청할지, 5단계로 결정

상황별로 답이 달라요. 본인 데이터를 5단계에 차례로 대입해보면 결정이 또렷해져요.

1단계 — 잔여 대출액과 잔여 기간 확인

주담대 약정서나 가까운 영업점 모바일앱에서 본인 잔여 대출액·잔여 기간·현재 적용 금리를 먼저 확인해요. 잔여 기간이 길수록(예: 20년 이상), 잔여 대출액이 클수록(예: 3억 이상) 금리 0.30~0.50%p 차이가 누적 이자로 크게 갈려요.

2단계 — 현재 금리와 시중은행 금리 차이 계산

현재 금리에서 시중은행 5년 고정(4.25~4.74%)을 뺀 값이 본인의 갈아타기 후 절감 금리예요. 차이가 0.30%p 이상이면 갈아타기 검토 가치가 있어요. 0.10%p 미만이면 갈아타기 비용을 회수하기 어려운 경우가 많아요.

3단계 — 중도상환수수료 계산

대출 실행일 기준 3년 이내면 통상 1.0~1.4% 수준의 중도상환수수료가 부과돼요. 잔여 대출액이 3억이면 약 300~420만원이 한 번에 빠지는 셈이에요. 3년이 지났다면 면제이거나 잔액에 비례해 줄어드는 구조라서 부담이 훨씬 적어요.

4단계 — 인지세, 근저당 변경비

신규 대출 약정에 인지세 약 15만원, 근저당 설정 변경비 약 50~80만원이 추가로 들어가요. 갈아타기 신청을 직접 하면 일부 은행이 이 비용을 면제해주기도 해서, 사전 상담 시 비용 면제 여부를 꼭 확인해야 해요.

5단계 — 손익분기점 = 갈아타기 비용 ÷ 월 절감액

손익분기점(개월 수)을 구하면 잔여 기간과 비교가 쉬워요.

손익분기점 (개월) = (중도상환수수료 + 인지세 + 근저당 변경비) ÷ 월 절감액

손익분기점이 잔여 기간보다 짧으면 갈아타기로 절감 효과가 누적돼요. 절차 자체가 부담스럽다면 대출 갈아타기 5단계 가이드에서 흐름을 한 번 더 복습하는 것도 좋아요.

케이스 시뮬레이션 3가지

같은 가정(원리금균등 상환, 중도상환수수료 1.2%, 인지세·근저당 변경비 합 65만원)으로 비교해봤어요. 실제 본인 약정과는 차이가 있을 수 있어서, 손익분기점을 구하는 방법 자체에 집중해서 봐주세요.

케이스 A — 잔여 3억, 잔여 20년, 보금자리 4.30% → 시중은행 5년 고정 3.95%

→ 손익분기점 6년 5개월이 잔여 기간 20년 안에 들어와요. 갈아타기를 검토할 만한 케이스예요. 단, 5년 고정은 5년 후 금리가 다시 산정되는 구조라서 5년 시점에 한 번 더 점검이 필요해요.

케이스 B — 잔여 2억, 잔여 15년, 보금자리 4.10% → 시중은행 5년 고정 4.10%

→ 금리 차이가 거의 없어서 갈아타기 비용만 들어요. 현재 보금자리론을 그대로 유지하는 쪽이 합리적이에요. 50년 고정 안정성까지 고려하면 더 그렇고요.

케이스 C — 시중은행 변동 4.45% 보유자가 보금자리 4.60% 신규 신청 (5/1 인상 후)을 검토

→ 일반 차주가 시중은행 변동에서 5/1 보금자리로 갈아타는 건 산수상 합리적이지 않아요. 다만 본인이 청년·신혼·사회배려층 우대 대상이고 우대 적용 후 3.60~3.90%로 내려갈 수 있다면 다시 계산해야 해요. 디딤돌 대출 자격 충족 여부도 같이 확인해보면 좋고요.

마지막 신청 골든타임은 4월 30일까지

신규 신청자에게는 4월 30일까지가 인상 전 금리(아낌e 기준 4.35~4.65%)를 잡을 마지막 기회예요.

영업점이 4월 30일 영업시간 안에 신청 접수를 완료해야 하는 케이스가 대부분이에요. 비대면(아낌e)은 시스템 마감 시간까지 신청 완료 처리되어야 종전 금리 적용이 가능하고요. 1~2월 보금자리론 판매액이 4조 9,822억원으로 작년 같은 기간의 약 2배가 들어왔는데도 정책당국이 정책대출 비중을 30%에서 20%로 줄이는 방향이라서, 5월 이후 추가 인상 가능성도 열려있다는 점은 염두에 두면 좋아요.

5/9 양도세 종료 매수자, 5월 분양 청약자

5월 9일에는 다주택자 양도세 중과 한시 배제가 종료돼요. 5월 동안 약 1.9만 가구가 분양으로 풀리고요. 잔금 자금을 보금자리론으로 채우려던 매수자라면 자금 조달 시나리오를 다시 한 번 정리해야 해요.

DSR(총부채원리금상환비율)이 빠듯한 매수자는 스트레스 DSR 3단계 한도 영향도 같이 보고, 주담대 60억 한도 규제에 걸리는지도 점검해야 해요. 다주택자라면 다주택 만기연장 행동 가이드에 정리해둔 분기 시나리오를 함께 검토해주세요.

신생아 가구는 신생아 특례 대출, 청년 단독 매수자는 청년 전세 대출도 함께 보면 본인 케이스에 가장 유리한 상품을 고르기 쉬워요.

FOMC 4/30 새벽, 시중은행 금리에 영향 줄까

5월 1일은 4/30 새벽 한국시간 3시 FOMC 결과가 막 반영되는 시점이기도 해요. FOMC 파월 마지막 회의 시나리오에서 정리한 대로 4월 동결 컨센서스는 99% 수준이에요.

다만 후임 의장 인준 흐름 + 6월 인하 시그널이 나오면 시중은행 5년 고정금리가 한 차례 더 내려갈 가능성도 있거든요. 갈아타기를 D-2에 무조건 결정하기보다는 5월 첫째 주 슈퍼위크 매크로 캘린더를 따라가면서 시중은행 금리 변화를 한 번 더 보고 결정해도 늦지 않아요.

자주 묻는 질문

정리 — 본인 상황 1분 점검

마지막으로 한 번만 더 정리해볼게요. 보금자리론을 보유 중이라면 잔여 기간·중도상환수수료를 먼저 확인하고, 시중은행 5년 고정과 0.30%p 이상 차이가 나면 케이스 A처럼 손익분기점을 계산해보면 답이 나와요. 신청 검토자라면 청년·신혼·사회배려층 우대 적용 가능성을 먼저 확인하고, 본인이 우대 대상이 아니면 시중은행 5년 고정도 같이 비교한 뒤 D-2 안에 결정하면 돼요.

변동 주담대 보유자라면 가계 연체율 0.40%·NPL 13.6조 사상 최대 신호를 한 번 더 마주하고, 본인 소득·DSR 여력을 봐서 고정 전환 여부를 점검할 시점이에요. 이건 사잇돌·민간중금리 같은 중저신용 신용대출 갈아타기와는 영역이 다른 의사결정이라서, 본인 대출 종류를 정확히 구분한 뒤에 신용 4~6등급 신용대출 갈아타기 매뉴얼을 따로 점검하면 헷갈림이 줄어요.

이 글은 정보 제공 목적이며, 특정 금융상품의 매수·매도를 권유하지 않습니다. 대출 결정은 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다.